事件：9月22日至今，重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、武汉、、无锡等9个城市相继发布楼市新政，调控加码以限售政策主要方向。根据我们的整理，全国目前已有超过40个城市出台限售政策，限售期2-5年不等。
房价上涨触发调控的核心思不变。与过去一样，此次出台调控政策的核心触发因素依然是房价上涨趋势。本轮限售的城市全部热点二线城市，在相对宽松的调控下，过去一年房价持续快速上涨，其中、长沙、贵阳、重庆的新房价格更是连续环比上涨超过20个月。并且，由于持续热销使得这些城市库存水平已经基本降至历史低位，同时作为区域人口集聚中心，需求增长也有较强支撑，后续房价上涨压力比较明显。因此，基于目前930的时点，不排除短期内有其他房价涨幅居前的城市跟进调控的可能。
政策精准投资性需求稳定房价，一二线影响不大，三四线观望情绪或加强。本次加码限售主要是通过降低流动性管理价格预期，从而精准投资性需求，对刚性和改善性需求影响较少。短期二手房市场供应可能会有所加大（流动性管理），中期供应收缩反而会挤压部分需求至新房市场。分城市来看，一二线城市严格调控，已筛出大部分投资性需求，此次政策加码对于需求端的边际影响有限。在当前市场由供给端主导的情况下，预售管控的松紧才是影响市场量价的核心因素。三四线城市方面，房价的绝对水平和相对收入比例较低，过往积压的刚性需求较少，因而今年热销中投资性需求占比较高，在涨价预期弱化的情况下，需求端的观望情绪可能会有所加强。
多方面原因导致版块调整，应更多关注供给端松动预期。从政策形式来看，此次调控力度并未升级，只是沿着“因城施策”的径对原有政策进行补充，然而周一AH房地产板块调整幅度较大，我们认为主要原因有：1）本轮调控出维持房价稳定不变的信号，使得因8月经济数据和行业数据偏弱而产生的房地产需求端松动预期落空；2）限售城市扩围，意味着三四线城市也存在触发调控的可能，引发市场担忧；3）房地产板块短期快速上涨，资金在十一长假前获利了结。针对第一点，我们认为需求端短期放松可能性较小，因为全国库存已历经连续32个月的下行，一二线城市库存水平降至历史低位，供给端主导了市场，需求端对销售和投资的影响有限，但如果放松容易引发房价快速上涨，是不愿看到的。但这不是意味着市场没有松动的可能，目前一二线热点城市房价管控成效明显，政策压力得以，在预售和签约的管理上灵活性提高，未来量价均存在上浮空间。至于调控扩围，三四线城市今年房价快速上涨确实有政策加码的空间，但不必过分担忧，一方面，去库存是政策大方向，广大三四线仍将维持政策宽松，另一方面，去库存基本结束存在政策加码空间的三四线城市基本面已有明显改善，销售的韧性提升，需求端的影响要低于市场担忧。
投资策略：短期调整不改中长期估值修复逻辑。我们认为此轮政策的影响主要体现在市场情绪上，对基本面影响有限。考虑到近期存在其他城市跟进调控的可能性，预计内房版块短期盘整。然而，政策加码并没有改变主流内房估值修复的中长期逻辑：调控导致行业集中度加速提升，并形成强化的正向循环，大中型房企未来仍将保持显著高于行业的增长水平。同时市场逐渐降温反而加速行业整合，规模房企的成长属性进一步凸显。此外，内房已进入盈利收获期，大量已售未结资源集中交付叠加毛利率明显回升，17-19年业绩高增长确定性极强。我们认为，即使周一调整前的估值水平（彭博预测内房17/18/19年市盈率中位数分别为8.5X/7.3X/5.8X）也没有完全反应主流内房在行业整合阶段的绝对成长空间以及中期内盈利高增长的确定性价值。标的推荐：万科企业（、龙湖地产（0960.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、龙光地产（3380.HK）、禹洲地产（1628.HK）、中国奥园（3883.HK）。
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