任泽平：长期来说过度唱空房地产没有必要未来房地产会从普涨到分化

　　我们未来的大势就是要降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的抵押和成本， 大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等等。

　　② 中国的城镇化还有10-15年的空间，长期来说，过度唱空房地产没有必要，未来房地产会从普涨到分化。分化到哪里？就是都市圈，城市群和区域中心城市，只有百分之二三十的城市才有机会，其他的城市已经没有大的普涨机会了。

　　③大家一定要重视中国的老龄化、少子化的加速到来，这已经上升到了国家战略。在不远的将来中鼓励生育的这条，会直接发钱。

　　最近确实出台了很多重要政策，我在国内最早呼吁放开三孩。这次中办国办联合发文，我们优化生育政策、促进人口均衡发展的决定终于公布了，而且在税收等方面给了一些政策支持。

　　第二个是关于校外培训清理减负的政策。还有一个就是关于整治学区房，住建部等8个部门规范房地产秩序的这些通知，包括在上海武汉，我们的碳交易所也推出了。

　　最后一个，分析未来国家战略的导向，最近我们出台了很多政策，清理校外培训，防止资本无序扩张，包括鼓励生育等等，未来整个政策是往哪个方向导向？

　　当前的大势就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压和成本。大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等等。

　　这个时代已经发生了翻天覆地的变化，大家一定要用新周期新时代的视角，来理解未来的政策，也包括未来的经济形势和资本市场。百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇，看清这一大趋势至关重要，因为我们每个企业每个人，到最终都是时代的产物。

　　我们再来看这个政策，这个政策的第8条叫依法实施三孩生育政策，就是告诉大家三孩已经全面放开了，这不是我讲的重点，我讲的重点是这句话，叫取消社会抚养费，清理和废止相关处罚的。

　　这句话很有意思的，很多学者在解读的时候把这句线孩叫超生，要征收社会抚养费，甚至要有很重的处罚，现在所有都取消。

　　而且我再念一句，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩，比如入职，你到国企，到国有的单位，以前入职你要提供你的生育证明，你不能超生。

　　现在这个事情脱钩，包括入户也是，比如你生了四孩，是可以入户的，也不影响你的入学。放开三孩现在是支持的，按照最新的政策，放4孩5孩是默许，也是允许的，因为第一，不处罚了，第二，可以落户了，入学入职都脱钩了。

　　我再跟大家强调一遍，这个政策是支持三孩生育政策，给了税收住房等等相关鼓励和支持的政策。但是与此同时，第9条叫取消社会抚养费，清理和废止相关处罚，将入户入学入职等于个人生育情况全面脱钩。

　　也就意味着我们生三孩政策是支持的，而且还给了很多鼓励的政策。以后生4孩、5孩、6孩、7孩、8孩是默许的，是允许的，不影响你的入职，不影响孩子的入户，不影响孩子的入学。而且各个地方不得征收社会抚养费，不得进行相关处罚。

　　第8条是是可以生育三孩。第9条取消社会抚养费等制约措施，将入户入学入职等于个人生育情况脱钩，就是告诉大家生4孩、5孩也是允许的了，实行了几十年的计划生育政策，以这个文件告诉大家结束了，实质性的结束了。

　　我们再来看后面的一些政策，关于发展普惠托育服务，将婴幼儿照顾纳入经济社会发展规划，通过土地、住房、财政、金融人才等支持政策，引导社会力量积极参与。

　　这个事情也是我们一直呼吁的，因为现在对大家说生得起养不起，生完了以后，我们很多妇女无法重回劳动力市场，要耽误我们三年，在法国这些国家，0~3岁的托育服务供给非常发达，中国目前还非常欠缺。

　　这就是我们一直在呼吁的，甚至我们在呼吁未来把这些事情都纳入义务教育，幼儿园和0~3岁的都纳入义务教育，这是我们下一步要呼吁的。

　　我们再来看第19条也很重要，加强税收和住房等支持政策。什么概念？就是研究推动将三岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项抵扣，以后生3孩的照护费用可以抵扣你的个人所得税。

　　还有住房，你生孩子多了，家庭人口多了，比如说国家不是提供租赁房吗？在租赁房领域可以要个大面积的，这是一些支持政策。

　　还有第22条，叫严格规范校外培训，促进教育公平，一会再解读这个事情， 为了促进教育公平，甚至开始规范我们的校外培训， 最近在美股上市的这些教育中概股大跌。所以了解国家政策导向至关重要。

　　理解了生育，你就能够理解规范校外培训， 它是属于降低生育养育教育成本的一部分，这两个政策紧挨着出台的，而且都是以中办国办的名义发文的，所以了解政策、了解这种大的形势还是很重要的。

　　我去年呼吁放开三孩，国内最早，后来全网6亿的阅读，我们最近也呼吁一些事情，比如说鼓励生育，另外把学前教育纳入义务教育，还有加强女性就业权益的保障等等。

　　因为现在三孩政策估计也是不及预期的，现在光放开是没用的，还要力度更大的政策，现有的政策在支持生育政策方面还有很多需要加码的地方。

　　如果大家能够理解我们现在老龄化少子化的严峻形势，能够理解国家把应对老龄化少子化上升为国家战略，我们推出了一系列支持生育、包括未来鼓励生育的政策，就能够理解我下面要讲的，中办国办印发的关于进一步减轻义务教育阶段学生负担和校外培训负担的意见了。

　　这两个文件前后脚发布，基本是同时发布，而且是都是中办国办联合高规格发文，这两个文件是相互关联、相互支持的。

　　一个是关于三孩生育政策的，另一个是义务教育阶段减轻负担和清理整顿校外培训的，这两个文件是相互关联，相互支持的。

　　而且三孩生育政策里面，文件已经强调了，要严格规范校外培训， 这个政策的总体要求叫立德树人，要高质量建设我们的教育体系，强化学校教育的主阵地作用，深化校外培训机构的治理，防止侵害群众利益的行为，构建教育良好生态，有效缓解家长的焦虑情绪，促进学生的全面健康发展。这是整个文件的初衷。

　　健全作业管理，要给学生实实在在地减负，学校要完善作业管理办法，加强学科组年级组的作业统筹，什么概念？叫合理调控作业的量，确保难度不超过国家课标，严禁给家长布置和变相布置作业。

　　我估计听到这个，很多家长就开心的不得了，家里有小朋友的都知道，现在学校里哪是给孩子布置作业，很多都是给家长布置作业，相当于把很多的教育任务转移给了家长，严禁要求家长检查和批改作业，这都是文件的要求。

　　还有利用好课余时间，就是你不要再布置作业了，要开展体育锻炼，要开展阅读和文艺活动，让孩子全面健康发展，就是所谓的素质教育。个别学生经努力仍完不成作业的，也要按时就寝，包括孩子的视力，防止网络。家长，老师要注意孩子的情绪，养成好的生活习惯。

　　第12条叫做强做优免费的线上学习服务。就是线下这些收费的要清理，但是免费的、线上的是鼓励的。

　　还有，对培训机构这几招都很厉害了。从严审批机构，以后这种校外审批机构基本要非零盈利性的，学科类培训机构统一登记为非营利性机构，不能盈利，而且要对资本的进入有严格要求。

　　这里我念一下，各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有的学科类培训机构统一登记为非营利性机构。学科类的培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作。

　　现在有很多学科类培训机构上市了，以后不得上市。上市公司不得通过股票市场的融资，投资学科类的培训机构，不得通过发行股份或者支付现金等方式购买学科类培训机构的资产。外资不得通过兼并收购、受托经营加盟连锁利用可变利益实体等方式控股或参股学科类培训机构。

　　这个文件已经写得很明白了，我就不用再做过多的解读了，就是因为原来资本进入学科类培训，引发了家长的焦虑，增加了学生的负担。好了，清理整顿，一律营利性机构，不得融资，不得上市，已经违规的清理整顿。

　　当然还有一些其他的，强化常态化的运营监管等等，还有中考，还有培训机构要防止夸大培训效果，教育，制造家长的焦虑，对这种违规的广告行为也要进行处罚。

　　我再强调一下，关于减轻义务教育阶段学生负担和清理校外培训的文件，是和优化生育政策、支持三孩的政策基本同步发布的，意味着它是相互支持的。

　　整个政策导向是要降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生实体经济的挤压和成本。

　　所以这个时代发生了很重要的一个变化，一方面这个是百年未遇之大变局，另一方面也是百年未遇之大挑战和大机遇，带来了很多行业的更迭。

　　总裁做完留在她身体里

　　看清这一趋势对我们每个人都至关重要，因为每个企业和每个人最终都是时代的产物，但坦率地讲，对于这个政策大家可能各有各的解读。

　　我们这一代人成长的经历，60后70后和80后90后完全都不一样，确实感觉到现在的小孩子还是蛮苦的。怎么让这个行业健康发展，怎么让孩子健康发展，现在国家也开始出台相关政策，这个跟我们的整个生育政策、教育公平是相互配套的政策。

　　如果你理解了放开支持生育的政策，你就理解了清理校外培训的政策，还是为了让我们的孩子能够更健康发展，让我们的家长能够生得起养得起，降低我们的生育养育教育成本，它是一脉相承的。

　　各行各业，包括我们做投资也好，还是要关心时代发展的趋势，因为我们每个人到最后，你的机会都是时代给的机会，顺势而为是机遇，逆势而动是风险。

　　第三个话题我再跟大家讲下对房地产的看法。随着三道红线，调控学区房这些政策的出台，未来楼市还有没有投资机会？

　　因为在过去的这些年，第一，楼市是老百姓最重要的资产配置；第二，客观来讲也确实带来很多的投资机会。

　　我现在就给大家开门见山的讲，我对未来房地产的一些判断，我原来讲过一个观点，叫房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　跟着人口流动去买房，人口流入的，没怎么供地的，货币又宽松的地方，未来房地产的投资潜力就比较大。

　　同样，一个地方如果人口流出了，又供了很多地，再赶上金融收紧，这个地方房地产市场就会比较惨淡。

　　我们最近出台了很多政策，三道红线，包括，上海对学区房的调控，目的是什么？就是降低住房教育等等的成本，它完全是从民生的角度来考虑的。

　　国家讲的房住不炒，稳房价，稳低价，稳预期，主要目的是为了促进房地产平稳健康发展，让大家过得更加幸福。

　　第一个，中国的城镇化还有10-15年，中国目前的城镇化率是64%，发达国家的城镇化率都是达到80%，所以中国的城镇化还有10-15年的空间。

　　但是房地产要从过去高速发展的制度红利转向平稳发展的管理红利方向常清楚的。中国房地产业要去金融化，回归实体经济属性，未来房地产将更像制造业。

　　第二个，这一次国家对于促进房地产平稳健康发展的决心是很大的， 但是房地产又不能让它暴涨，也不能让它暴跌，暴涨关系到民生问题，暴跌关系到金融风险问题。

　　中国房地产还可以更健康发展道。完全走轨就是城市群战略加上人地挂钩，再加上适当的控制金融杠杆，推出房产税，这就是未来整个房地产能够平稳健康发展的关键性的制度要素。

　　第一个阶段，在城镇化率50%之前，人从农村到城市。你会发现一二三四五六线城市人口都是增加的，我们在相当长的一段时间房价是普涨的，人口都是普增的。

　　但是当城镇化率超过50-60%以后，分化。人往哪里流动？往都市圈和城市群迁移，以及区域中心城市迁移。

　　我做一个预测，原来我们不是说普涨吗？在未来的10年，20年，大约中国只有30%的城市人口是增加的，以后70%的城市人口都是减少的，或者说是停滞的，70%的这些城市只有局部的机会，甚至有的地方出现漫长的跌。

　　未来我们的都市圈、城市群和区域中心城市机会非常多。 所以房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，这就是我讲的我们几个判断。这也是第三部分的内容。

　　第一个判断，中国城镇化还有10-15年，因为中国的城镇化率是64%，正常发展中国城镇化率能达到80%。

　　第二个判断，就是现在国家对于调控房地产，房住不炒的决心很大，未来政策的核心是城市群战略，人地挂钩，控制金融杠杆和房产税，这些政策才能让未来的房地产长期平稳健康的发展。这也是我一直呼吁的新房改。

　　就是都市圈，城市群和区域中心城市，只有百分之二三十的城市才有机会，其他的城市已经没有大的普涨机会了，

　　大家知道今天（7月26日）的股市有比较大的调整， 这个调整主要是什么？基本面并没有发生很大的变化，主要是跟政策有关。

　　我前一段时间看了一个段子，我觉得讲的挺好，就是清理校外整顿，导致教育股大跌，打个比方就是，树上有10只鸟，一枪把一只鸟给打下来了，树上还剩几只鸟？大家知道惊弓之鸟，一只鸟都没有了。

　　前段时间我提示过，我们做投资一定要看清这个时代，看清国家发展的大的战略。比如说我讲过双碳战略下新能源的机会，我从去年就一直在说新能源的机会来了，尤其是我们承诺2030年“碳达峰”，2060年“碳中和”，这个行业的机会已经开始。

　　对于未来的中国资本市场，更多的是一些政策和情绪的层面。比如说我跟大家讲过，经济虽然还有韧性，但是已经开始出现下行的压力。

　　主要拖累的因素是房地产以及出口，支撑性的因素来自于消费以及制造业投资，这是第一个中国经济的发展趋势。

　　但是因为通胀还在高位经济下滑刚刚露出苗头，还没有大幅的明显下行，所以政策对这个事情还有一定的争议，而且宽松的力度也不会特别大。

　　所以我跟大家讲中国的货币政策大约要经历4个阶段，不急转弯、慢转弯、转弯、轰油门，它有一个市场预期形成的过程。所以总的来说，未来市场是以震荡为主，以结构性的机会为主。

　　我们未来的大势就是要降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的抵押和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等等。

　　比如说我们最近这几年国家的政策导向，供给侧结构性，三去+一补，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

　　大家想想从2015年以来，我们推供给侧结构性带来了行业格局多大的变化？ 比如说钢铁这些行业，环保标准比较好的这些行业都是受益的，最近利润都非常高。

　　但是有的行业显然跟时代的发展方向，跟国家的政策走导向不相符，有时候做企业也好，做投资也好，要知进知退，还有顺势而为。

　　还有我一直讲的叫选择优于努力。比如说最近这些年推的双循环新格局，还有我们向世界承诺的双碳“碳达峰，碳中和”，都带来了行业的巨大的变革。

　　我这两年一直呼吁的新基建是什么？我们的新能源，人工智能，新一代信息技术，半导体芯片，这些都是我们未来要发展的硬科技，这些行业既是时代的需要，也是国家鼓励和支持的方向。

　　就好像农民种地要看天吃饭一样，做企业，做投资，包括学生择业也好，都要看清时代发展的方向，看清哪些是大的赛道，男怕选错行，女怕嫁错郎，这就是我基本的对未来形势的看法。

　　就是降低房地产、金融、教育、互联网等领域的利润和垄断，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建和资本市场，这个是我对中国资本市场的一个初步看法。

　　第一个，关于我们放开生育的这件事儿，大的背景就是因为老龄化，少子化的加速到来。中国的婴儿潮是1962-1976年，1962年出生的，今年59岁明年60岁了，中国的老龄化，少子化在加速的到来。

　　我们把应对老龄化上升为国家战略，我们出台了很多政策，后面，我认为还可以看到怎么构建老年友好型社会等等相关的政策。

　　还有就是要发展普惠的托育服务，加强税收住房的供给，女性就业权益的保障，给予税收住房的支持等等。

　　我对它的基本判断是什么？大家一定要重视中国的老龄化、少子化的加速到来，这已经上升到了国家战略。

　　我们后面会出台很多的政策，我们的校外培训、住房、医疗，都要为我们的人口政策要给予提供一些支持。

　　这个文件讲得非常清楚。为了降低生育、养育、教育的成本，我们开始调控学区房，开始清理校外培训，这对我们很多行业都产生了很大的影响。

　　比如说校外培训，非盈利机构，不能投资，不能融资，做了很多的性政策，对这个行业产生了非常深远的影响。

　　这些年我呼吁放开生育，放开三孩，呼吁新基建，为什么我呼吁这些东西？我是做宏观经济形势分析的，擅长的视角是从上到下，从上到下看清行业，时代发展的大势，在这里面把握机会，规避风险。

　　原来我呼吁新周期，就是行业集中度提升所带来的机会，这两年我呼吁新基建，去年上半年呼吁新基建，下半年呼吁放开生育，后来都成了公共政策，为什么我做这些呼吁？ 也是这个时代发展的需要，大的趋势。

　　就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对我们民生和实体经济的挤压和成本，这些是风险。

　　机会来自未来要大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建等等这些领域，也包括我们的资本市场，这就是未来新时代发展的大的变局。

　　坦率地讲，我做了这么多年研究，看了这么多企业起起落落，到最后每个人，每个企业的成就都是时代给的，所有的机会和风险到最后都是时代的产物，所以也祝大家好运！