编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道的契机。
有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。
观点地产网蓝光文商旅集团总裁张刚近期接受了观点地产新的专访，他曾是新加坡凯德商用最年轻的总经理，在商场叱咤多年。
深度采访下来感受到的不仅是张刚先生作为年轻总裁的冲劲与，还感受到，越资深，越专业，对商用地产行业越。
“这是对于专业的。”张刚称：“商业地产常系统复杂的科学工程，成功绝非偶然，是由非常多的有利因素构成，而绝非简单依靠某种力量，或某一种理论支撑。”只管起飞，不管降落的空洞理论，做项目凭感觉，靠“胆子大+运气好”，在实践中只会成为负面教材。
在张刚看来，商业地产不同其他，任何成功的模式只是简单模仿复制是不可能成功的：“城市、区域、地段、客群、消费结构、经营模式等都不同，一招吃遍天行不通，也不可能产生同样的化学反应。”
张刚认为，除了具备健全的科学严谨的全周期管理体系外，一方面要“唯新不破、以变迎变”。消费在不断变化，影响商业经营的因素也在变，只有持之以恒的创新才能做到与时俱进。
另一方面，“服务品质”是核心，“如何能够通过服务真正把品质做出来，把品质做到消费者心里去，让品质成为服务的核心竞争力，至关重要。”
“商业地产首先要看目标客群”，张刚表示：“在研究趋势、业态、产品的时候，一般会看客群消费结构和特征在过去、现在和未来经历的变化。研究规律，形成基于现状，面向未来的研判。
在谈到未来客群特点时，他提到目前比较有显著特征的变化分为老少两类：第一类是随着老龄化的加剧，老龄化人口比重越来越大所代表的“银发客群”。另一类是以“千禧一代”为代表的新兴年轻客群。
“对于银发经济的业态匹配，我们更多的聚焦在该类客群的身心健康方面。”张刚称：“健康不仅仅是身体的，还有的健康。需要获得足够强的尊重感、存在感、认同感、归属感。”
“千禧一代”的业态匹配则更偏重主题个性。跨界混搭、网红经济、体验式经济成为主流。千禧一代的“网络消费”占比非常高，另外网红经济具有鲜明的偶像性，有话题感和足够强的效应，已成为现象级。
张刚的思维严谨，有辩证性。商业的发展“变才是不变的，不变的特征就是变”，让人记忆深刻，我们亦可以体会到商业的发展规律始终随着消费者的变化而不断变化。
“我们反复提到新内容、新模式、新业态，原来更多提唯快不破，现在是唯新不破，不仅要快，而且要新。”
针对特定消费者的变化，从物质到层面。现在的商业更多是基于新场景、新科技、新经济、新的业态跨界融合。
不可忽视的是新科技给商业所带来的巨大影响，5G物联网＋数字化经济，对于新的AR技术在商业地产从三维空间跃升至数字化空间的应用将起到性的推动作用。
张刚表示，商业是最活跃的社会互动形态，也是经济发展的代名词，群居的社会属性，就需要交流和沟通。另外经济与商业强相关，只要有经济发展，就会有商业的存在。
商业地产的从业者首先要针对客户群体结构变化、技术革新等做出改变，去适应时代的发展，然后再通过服务把品质做出来，做到消费者心里去，这样才能吸引客户，留住客户。
“我们要做既走身，也走心。既要让消费者的物质消费得到满足，又要让他在层面得到愉悦。体验经济的兴起则是物质文明和文明融合的代表，像体育、娱乐、艺术、教育，休闲这些体验业态未来都是具有巨大成长空间的。”张刚称。
在商业发展上的新变化，一方面来自于客户群体结构变化对应的产品、服务方向层面，另一方面则是房地产行业逐步由增量市场向存量市场转变带来的资产管理上更高的要求。
“我们所处的这个时代既是最好的时代，也是最坏的时代。”张刚称：“随着城镇化进程的不断深化，房地产行业从增量逐步到存量的过渡是必然的，商业地产也经历了不同的发展阶段，接下来将是资产管理的时代。”
得益于蓝光文商旅近30年的积累和实践，目前蓝光文商旅集团资产管理范畴涵盖商住、办公、商业、文旅全业态，纵跨“投、融、建、管、退”全周期。
在张刚看来，全球经济增长减缓的市场背景下，商业地产单纯靠拉规模的生长已不现实，对于精细化管理的期望从未像现在这样如此急迫。对于具备了从开始进入，到开发、建设、管理、退出的全生命周期，全产业链的综合能力的优秀企业，现在则是实现轻资产业务快速发展的机会期。
自2018年开始，目前蓝光文商旅在服务于蓝光发展地产主业的同时，更是在推进实现轻资产的快速输出取得了优异的成绩。
资料显示，成立于1990年的蓝光文商旅，在传统商业地产运营困难等新形势下的压力下，不断强化自身商业运营能力，业务涵盖街区商业、集中式商业、文化旅游商业、酒店、写字楼等丰富业态。
据观点地产新了解，2018年，蓝光文商旅集团便已经布局了全国17大区域，70余座重点城市，服务逾100个商业项目，管理面积约800万平方米。仅2019年前三季度，蓝光文商旅轻资产输出的项目就已超过30个。据张刚透露，目前蓝光文商旅市场化业务的收入占比已经超过50%。
“轻资产模式除了承接合作方项目的全周期、全产品线委托管理外，我们还进行了几个方式的输出管理系统的输出、品牌的输出、管理工具的输出。”张刚指出，蓝光成熟的商业产品线、成熟的资源导入能力，专业运营能力不仅为客户提供更好的服务，大幅提升项目的收益，还为客户节约了大量的时间、降低了成本。
此外，张刚谈到了蓝光文商旅集团拥有的商业地产行业的项目策划能力：“蓝光文商旅集团策划管理中心汇集了来自于商业地产各个不同产品线中的国内人才，并在多年的实践磨合中形成了一体化高质量策划定位的运行机制，让蓝光文商旅在项目前期策划、研判、定位的视野与格局，始终处于行业领先的。”
张刚续称：“一个优秀的资产管理公司的业绩呈现，是全周期过程中的全面预算管控体系的精准实现。前期策划与经营期预算的实现度偏差不会超过10%。”
张刚：商业地产在研究趋势、业态、产品的时候，首先要看目标客群消费结构和特征在过去、现在和未来经历的变化。现在经营业态越来越细，运营服务越来越具象化，成功匹配到特定的消费人群便是成功了大半。
随着老龄化的加剧，老龄化人口比重越来越大所代表的“银发客群”，对于这类客群，我们更多的聚焦在他们的健康方面；另一新型客群是以“千禧一代”为代表的新兴年轻客群，对于这类客群的业态匹配更偏重主题个性，跨界混搭、网红经济、体验式经济成为主流。在新的消费特点方面，变才是不变的，不变的特征就是变，因为商业始终是在变化的，随着消费者的特点去变化。
现在的商业更多是基于新场景、新科技、新经济、新的业态跨界融合。不可忽视的是新科技给商业所带来的巨大影响，5G物联网＋数字化经济，对于新的AR技术在商业地产从三维空间跃升至数字化空间的应用将起到性的推动作用。体验经济的兴起则是物质文明和文明融合的代表，像体育、娱乐、艺术、教育，休闲这些体验业态未来都是具有巨大成长空间的。
张刚：企业想要在体验式消费中脱颖而出除了具备健全的科学严谨的全周期管理体系外，一方面要“唯新不破、以变迎变”。消费在不断变化，影响商业经营的因素也在变，只有持之以恒的创新才能做到与时俱进。另一方面，“服务品质”是核心。从服务的角度来讲，消费即服务，服务即品质。如何能够通过服务真正把品质做出来，把品质做到消费者心里去，让品质成为服务的核心竞争力，至关重要。
体验式消费既要走身，又要走心，既要让他的物质消费得到满足，又要让他在层面得到愉悦。最近有个朋友带我去看了一场黑匣子小剧场话剧，对我的感触很深。很多人觉得看话剧还不如看一场电影，但真的走进话剧以后，身临其境的感觉和电影是完全不一样的，因为会更清晰的感受到他的肢体语言，他的生命穿透，以及他情绪的变化与感染，同时还有过程中与观众的互动，这些是电影做不到的。
都存在着交流的意愿，这是作为人个体本身的刚需，注重情感交流，提供品质服务才能真正做好体验式消费这个大的文章。
观点地产新：您认为现在对商业来讲是不是一个窗口期，不同城市的机会有哪些，对蓝光而言哪些机会符合公司的战略？
张刚：这个窗口期可以理解为机会期，我们所处的这个时代既是最好的时代，也是最坏的时代。但无论是最好的时代，还是最坏的时代，所有的机会是给有准备的企业和有准备的人准备的。
商业地产不同其他，任何成功的模式只是简单模仿复制是不可能成功的：城市、区域、地段、客群、消费结构、经营模式等都不同，一招吃遍天行不通，也不可能产生同样的化学反应。
随着城镇化进程的不断深化，房地产行业从增量到存量是必然，商业地产将进入资产管理的时代，纵向管理一体化成为重要的商业运营能力。蓝光文商旅已经具备了从开始进入，到经过开发、建设、管理、退出的全生命周期、全产业链的综合能力。
张刚：全球经济增长减缓的市场背景下，商业地产单纯靠拉规模的生长已不现实，对于精细化管理的期望从未像现在这样如此急迫。对于具备了从开始进入，到开发、建设、管理、退出的全生命周期，全产业链的综合能力的优秀企业，现在则是实现轻资产业务快速发展的机会期。
从资管的角度来讲，我们比较注重一线和新一线、强二线城市的持续关注，并且在这些区域城市中优质项目的获取，这是我们目前重点要做的。在未来三年资产管理规模，我们计划每年可实现100%的业务规模增幅。
张刚：我们对于一线城市IRR的要求，对于做投并购类的项目，做资产管理类的项目通常情况下不会低于20%。
张刚：蓝光是做商业起家梦见别人剪头发的，经历了30年的积累与实践，在横向产业链中已经布局了商住、酒店、服务式公寓、办公、商业、专业市场，几乎全部覆盖横向中涉及到金融的资产。在纵向中有投融建管退，我们也涉及到全维度的产业链。
同时我们还拥有的商业地产行业的项目策划能力。蓝光文商旅策划管理中心汇集了来自于商业地产各个不同产品线中的国内人才，并在多年的实践磨合中形成了一体化高质量策划定位的运行机制，让蓝光文商旅在项目前期策划、研判、定位的视野与格局，始终处于行业领先的。
对于未来扩张的规模，我们一定会在资产管理这条跑道上做到行业的头部，我们希望在行业中进入前5名。至于未来三年资产管理规模的计划，我们目前初步计划每年实现100%的增幅，事实上我们一直在按照既定的计划在推进。
张刚：作为蓝光文商旅来讲，我们在服务于地产主业的同时，也在实现轻资产的快速输出。到现在为止，市场化业务的收入占总体收入的比例已经超过50%。
一个优秀的资产管理公司的业绩呈现，是全周期过程中的全面预算管控体系的精准实现。前期策划与经营期预算的实现度偏差不会超过10%。而我们在这方面的能力，让蓝光拥有了成为行业一流资产管理公司的潜力。
除了承接合作方项目的全周期、全产品线委托管理外，我们还有管理系统的输出、品牌的输出、管理工具的输出。蓝光成熟的商业产品线、成熟的资源导入能力，专业运营能力不仅为客户提供更好的服务，大幅提升项目的收益，还为客户节约了大量的时间、降低了成本。对于我们而言，也实现了轻资产输出的核心竞争力。
张刚：我觉得可以用两个字来概括，第一个字，新，新内容、新模式、新业态。原来更多提到唯快，现在唯新不破，不仅要快，而且要新。如何能够在红海中脱颖而出呢？只有持续不断的创新。
第二个字，广。传统定义商业是以零售为核心，但是现在的商业更多是基于新场景、新消费、新的跨界融合和新的线上、线下结合，这些体现的特征包括数字化经济，更多借助新的技术，互联网技术，场景化消费等等，不断的实现融合迭变。这种迭变是当融合到一定阶段的时候一定会由量变产生质变。
商业是最活跃的一种社会业态，但是只要有人类活动存在，就会有商业的存在。人类活动一直不断在改变，所以商业也是在不断改变。
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