VaShare创始人庄海：旅游地产的价值更需要探索

　　共享经济正在重构中国常见的经济形态，从汽车、自行车、充电宝到办公室、健身房等等，它正给产能过剩的行业带来新的发展机会。

　　旅游地产领域同样如此，依靠风投的热捧，利用别人的闲置资源通过共享平台重新赋能，诞生了诸如Airbnb、小猪短租、途家等平台。

　　但面对庞大的存量市场，如何在寻求模式创新、提高资源利用率仍是一个长期存在的问题。2018观点年度论坛上，VaShare创始人兼CEO庄海在接受观点地产新专访时，提供了另一种创造性的探索：基于所有权共享的预付费会员度假服务及交换体系。

　　采访伊始，庄海就对当下行业现状表达了自己的看法。他再三强调，中国的旅游地产市场广阔，初步测算这个存量市场的规模约达人民币10万亿元之巨。但行业面临的问题同样严峻，最大的挑战在于旅游地产项目的住宅等产品“使用率非常低”。

　　庄海认为，消费者在购置旅游度假的住宅、公寓等产品后，在自用以外有大量的时间处于闲置。而现有的盘活渠道，无论是开发商售后返租，还是他称之为“共享1.0”的在线旅行社（OTA）平台，都仅适用于某些较核心、流量较高的区域，无法渗透到整个旅游地产市场。

　　“旅游地产使用价值被发掘得较少，浪费现象严重，VaShare就是结合房地产属性来解决这种痛点。”庄海强调，旅游地产更为行之有效的模式是长期持有、运营，在此基础上产生二次运营收益，这种未来可持续模式已在公司的“共享2.0”探索得以体现。

　　他所指的“共享2.0”版本，即为VaShare自2017年4月起设计的基于所有权共享的预付费会员度假服务及交换体系。相比于目前以“共享使用权”为主流的共享经济，这个由携程、途家投资的新公司，正创造性地提出“共享所有权”的设想。

　　与国际成熟的“分时度假”模式切割使用权不同，分权度假已经迈入让用户实际拥有一定比例房源产权的阶段。共享所有权的关键，在于将单一产权的居住产品如何切割，以及产权共有后的利益及风险如何分配等。庄海团队设计VaShare模式的秘诀，则是通过证券化的“另类方式”实现产权共享。

　　资料显示，VaShare的产品是在全球范围内挑选优质度假房源，并将每一处房源的权益分为若干份，由第三方信托公司托管；而购买产品的会员可获得对应度假权益，并通过“VaShare”平台在全球度假点中选择入住。

　　庄海向观点地产新介绍，公司的信托产品在五年期结束时会进行处理，将房子打包到下一期产品，或者通过二手市场出售，出售后所得房款全部返还用户。同时由于会员是交换自己的房子、满足度假需求，因而可免去租金、营销等费用，大大降低了入住成本。

　　“简单概括，VaShare的产品，一方面为房产持有人提供了将房源使用权共享从而获得稳定收益的途径，一部分是让会员享受度假折扣，比如花2万元享受相当于5万元的权益。”

　　他表示，上述共享所有权的模式主要从三方面解决旅游地产使用率低的痛点。第一是交换网络，实现“一房在手，住遍全球”；第二是预付费机制，保障平台现金流及业主权益；第三是通过切割产权降低投资门槛，增加实际使用率，从而提高旅游地产的价值。

　　自去年成立以来，VaShare相继获得轮融资、Pre-A轮融资，融资额达数千万美元。庄海透露，这笔资金的用途主要包括快速拓展公司的服务体系，作为平台系统研发、拓展成本，拓宽销售渠道，以及提前布局优质度假房源。

　　业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性，也意识到这些领域都是容量巨大且**潜力的市场，但困扰他们的是，这些领域中目前尚无领跑者，也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下，自身应该怎么做？3月22日，在“2018年观点年度论坛”上，不少嘉宾都提出了自己的看法。

　　论坛上，REITs（房地产信托投资基金）被频繁提到。对于商业地产、长租公寓领域的从业者而言，如何将能够产生稳定现金流的资产进行证券化，是全行业都在探讨的问题。

　　广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业经历谈了一些体会。他认为，REITs可以理解成三个平台，即融资的平台、投资的平台和资管的平台。

　　李文峥分析指出，REITs作为融资的平台属性是因为它在未来的持续经营中，还要做银行贷款、发债等，且它的融资成本比开发商的融资成本还要低、期限还更长，因为它的产品更稳定、风险更低。

　　作为投资平台的属性是由于REITs本身是一个实体，可以不断地扩张，不仅可以从发起人处买，也可以从市场第三方买，所以它会变成一个投资平台。

　　从资管平台的角度看，REITs作为资管体系的打造可以有一个****率的逻辑，会更加关注整个IRR（内部收益率）的情况。

　　深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度，探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为，因为海外的长租公寓是一个交易型的投资，他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候，可以看到他们在卖它的资产，或者是重新规划它的资产，在2009年~2011年的时候，恰恰是它大举买入资产的时候，那时候恰恰是发生金融危机的时候”。

　　VaShare创始人兼CEO庄海从旅游地产角度提到，旅游地产规模是足够大，但是市场中的问题也很大，大家买了旅游地产基本上没有什么用。“一个资产没有使用，它最后就没有价值”。

　　那正确的运营思是什么？阳光100集团总裁林少洲认为，运营时代是内容为王，要强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

　　深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的角度提出运营的思。他认为，城市更新涉及到城市的产业升级、人居的改善、未来经济社会发展的系统性工程，它不是一个单一的房地产供应的问题，所以要有正确认识。他提醒，存量时代大家记住一点，城市更新才是未来的必由之。

　　尽管对规模有渴求，他仍强调，公司对于纳入共享平台的度假房源仍有相对严苛的遴选标准，包括入住价值高，旅游需求相对旺盛等。相关数据显示，VaShare平台上可预定的房源达到15万家。

　　除了面向资深度假爱好者，VaShare还计划与房地产开发商的合作通道。庄海表示，旅游地产存量盘活的需求很大，公司提出的共有所有权方案符合开发商的利益，双方在这方面存在高度契合。

　　“如果是开发商自持的项目，可以通过REITs等方式打包上市，因为它可以产生稳定的现金流。”据庄海透露，目前VaShare平台管理的项目，可实现每年4%-5%的稳定回报。