房地产行业专题：优势地产股或具备较高的股息率

　　大张伟经纪人刘迎对机构股票投资者而言，股息率是重要的研究视角。我们在当前股价，对房地产A股及H股过去三年的股息率进行专题研究，并梳理了2018年、2019年WIIND一致预期的动态市盈率、2018年中报的净负债率，以及2018年以来的股价表现，供机构投资者参考。

　　截至2018年10月16日，按WIND给出的结果，A股房地产板块130家房地产企业2015年、2016年、2017年静态股息率（以下标的仅作列示，不做推荐）：①连续三年大于3%的房企为22家，如荣盛发展、万科A、天健集团；②连续三年介于2%~3%之间的房企为10家，如华夏幸福、保利地产、蓝光发展；③连续三年介于1%~2%之间的房企为18家，如招商蛇口、华侨城A、阳光城。

　　截至2018年10月16日，按WIND给出的结果，H股房地产板块71家房地产企业2015年、2016年、2017年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）：①连续三年大于5%的房企为11家，如禹洲地产、富力地产、合景泰富集团；②连续三年介于3%~5%之间的房企为24家，如远洋集团、宝龙地产、旭辉控股集团；③连续三年介于1%~3%之间的房企为15家，如龙光地产、彩生活、华润置地。

　　在当前股价，国信证券房地产研究团队重点推荐的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平，2017年的股息率较前两年提升明显。

　　A股如荣盛发展、华侨城A、万科A、华夏幸福、新城控股、招商蛇口、保利地产的2017年静态股息率分别达6.27%、5.73%、4.28%、4.26%、4.07%、3.80%、3.74%。

　　优势地产股中的内房股，其股息率较A股更高，包括远洋集团、禹洲地产、宝龙地产、旭辉控股集团、中国恒大、龙光地产的2017年静态股息率分别达11.3%、11.24%、8.8%、7.44%、6.66%、5.66%。

　　假如上述优势地产股2018年现金分红不低于2017年，在当前股价，可以判断：优势地产股或具备较高的股息率。

　　对机构股票投资者而言，股息率是重要的研究视角。我们在当前股价，对房地产A股及H股过去三年的股息率进行专题研究，并梳理了2018年、2019年WIIND一致预期的动态市盈率、2018年中报的净负债率，以及2018年以来的股价表现，供机构投资者参考。

　　截至2018年10月16日，按WIND给出的结果，A股房地产板块130家房地产企业2015年、2016年、2017年静态股息率（以下标的仅作列示，不做推荐）：①连续三年大于3%的房企为22家，如荣盛发展、万科A、天健集团；②连续三年介于2%~3%之间的房企为10家，如华夏幸福、保利地产、蓝光发展；③连续三年介于1%~2%之间的房企为18家，如招商蛇口、华侨城A、阳光城。

　　截至2018年10月16日，按WIND给出的结果，H股房地产板块71家房地产企业2015年、2016年、2017年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）：①连续三年大于5%的房企为11家，如禹洲地产、富力地产、合景泰富集团；②连续三年介于3%~5%之间的房企为24家，如远洋集团、宝龙地产、旭辉控股集团；③连续三年介于1%~3%之间的房企为15家，如龙光地产、彩生活、华润置地。

　　在当前股价，国信证券房地产研究团队重点推荐的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平，2017年的股息率较前两年提升明显。

　　A股如荣盛发展、华侨城A、万科A、华夏幸福、新城控股、招商蛇口、保利地产的2017年静态股息率分别达6.27%、5.73%、4.28%、4.26%、4.07%、3.80%、3.74%。

　　优势地产股中的内房股，其股息率较A股更高，包括远洋集团、禹洲地产、宝龙地产、旭辉控股集团、中国恒大、龙光地产的2017年静态股息率分别达11.3%、11.24%、8.8%、7.44%、6.66%、5.66%。

　　假如上述优势地产股2018年现金分红不低于2017年，在当前股价，可以判断：优势地产股或具备较高的股息率。

　　上市公司2018年中报披露工作接近尾声，企业经营业绩一高歌猛进，越来越多公司开始加入分红派息的队伍。

　　与往年相比，今年上市房企中期分红显得更加积极主动，除了恒大、碧桂园等大型房企抛出了豪华派息方案之外，一些规模居中但盈利突出的中型房企也大手笔回馈者，其中龙光地产堪称房企高分红的典型样本。

　　根据此前公告，今年中期利润大增的恒大将2016年及2017年年度股息，每股分红1.287港元，总额达创纪录的168亿港元，创有史以来最高纪录。以8月20日业绩公布当天的收盘价28港元计算，分红回报率接近5%。

　　8月21日，碧桂园公告分红方案，公司将派发中期股息每股人民币18.52分，同比增长77.4%，半年派息总额占核心净利润总额的31%。

　　此外，华润置地、中海地产、雅居乐、劲、远洋、富力地产、金地等房企，亦推出了金额不等的派息分红方案。

　　值得关注的是，被视为低调的盈利高手的龙光地产，继续保持着年年分红的节奏，今年中期大手笔派息更显万丈豪气。

　　中期业绩公告披露，龙光地产2018年派中期股息每股20港仙，特别股息3港仙，并加派10%的五周年特别股息5港仙，合共派息每股28港仙。

　　以此计算，龙光地产今年中期派息额占股东应占核心利润高达50%，该比例远远超过一些大型房企，处于行业前列。

　　按照计划，龙光地产今年中期股息及特别股息将于2018年11月31日或前后，派付予2018年11月6日名列公司股东名册的公司股东。

　　实际上，自2013年11月在联交所主板上市以来，龙光地产一直表现豪爽，每年都推出分红方案，一次不落，2017年还首次进行中期派息。上市5年间，龙光地产累积现金分红派息达到7次。

　　通过查阅去年信息可以发现，龙光地产2017年中期总派息为每股22港仙，派息额占核心利润约40%。以业绩披露当天的股价计算，当时龙光地产股息收益率达3.2%，年化达6.4%，这两项指标彼时均为内房股最高。

　　从上述公司中期业绩分析，大多数分红派息较豪气的房企都属于盈利表现突出的公司，有着丰厚的利润作为派息支撑。

　　以龙光为例，公司今年中期营收人民币151.54亿元，净利润37.95亿元，核心利润29.38亿元，利润规模在同等规模房企中稳步领跑。

　　尤其是在反应房企盈利能力的关键性指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业领先地位。报告期内，公司毛利率37%，核心净利润率高达19.4%，稳居上市房企前列，反映出公司超强的盈利能力。

　　另一方面，房企敢于大手笔分红，亦反映出公司现金流充裕，负债率合理，无债务到期的资金压力，有足够的发展信心与股东分享利润。

　　截至2018年6月30日，龙光地产持有现金及银行结余进一步增加至人民币276亿元，相当于1年内到期债务的2倍。

　　报告期内，龙光地产公司净负债比率为66.3%，较2017年底下降1.6个百分点，财务杠杆进一步优化。

　　在当下股市出现整体调整背景下，市场波动性越来越大，避险的需求似乎越来越高，高息股房企的魅力愈发彰显。

　　投资高分红股可进可退，攻守兼备。股市调整时，可以获得相当于银行存款利息的无风险收益；牛市里，更可以在此基础上获得股价的上涨收益。

　　)研究报告指出，2017年以来高股息率个股兼具进攻属性，在部分中小创个股业绩下修、市场赚钱效应缺乏的状况下，确定性较高的高股息率个股无疑将具有较强的吸引力。

　　对此，龙光地产管理层在中期业绩发布会上表示，为回馈投资者对公司的支持与肯定，未来公司将一如既往保持较高的分红派息。近期资本市场比较动荡，公司努力确保业绩持续增长和派息，和投资者站在一起。

　　龙光地产高分红获得国际投行纷纷点赞。花旗指出，龙光2018年中期业绩靓丽，多项核心指标远超市场预期，公司大手笔分红派息，全年股息回报率将超过9%；中金公司认为，龙光2018中期派息率高达50%，股息优厚，预计2018 年和2019 年的股息收益率将高达9.1%及13.5%，投资价值凸显。德银亦指出，龙光2018-2020年预测股息率高达8%-13%，核心盈利每年增长率高达42%，盈利确定性高。

　　【雷：为何房价坚挺而房地产股疲弱 谁更能未来】去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅房价指数环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。(大众证券报)

　　去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。

　　首先，新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失线年以来，很多一二线城市相继**调控政策，对新建住宅限价销售，导致开发商不愿意开盘，2017年一线城市销售面积明显下降。进入2018年，随着地产商现金流吃紧，需要通过卖房来增加周转资金，故一线城市开盘数量增多，销售面积在新建住宅指数中占比提高，导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话，增速并未显著提高。

　　第二，长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。历史数据表明，房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，若以首付三成计算，买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。相比之下，股市的赚钱效应远不如房产，地产股虽然过去二十年涨幅也不小，但由于市场流动性极好，投资者频繁交易，且股价波动较大，投资者亏钱的概率还是较大。因此，房价表现或许会远比地产股更乐观。

　　第三，作为股市的投资者，更加注重根据宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策，但这些都不能构成对房地产股的价格支持。例如，自2016年以来，货币超发的力度一下行，目前仍处于下降通道中，但房价同比增速仍维持5%以上，近几个月甚至出现环比增速上行，这似乎与货币政策的大趋势相。此外，就房地产公司基本面而言，从过去看，房地产公司的现金流状况与房价变化高度相关。但2018年以来地产公司的现金流状况仍在继续恶化，房价环比增速却出现上涨，这是明显的。

　　以上解释了房价坚挺但房地产股疲弱、房价与股价之间的原因。那么，之后，究竟会否彼此回归，或者房价与股价这两者走势中谁更具领先性，能未来？仔细观察中美两国的房价与股价的历史走势图，发现当两者阶段性时，后续房价向股价靠拢的概率较大，这或许意味着股价更能未来。

　　A股市场中，地产股估值与房价关系与美股相似，股市估值大约领先房价数据4个月左右，相关性也很明显。从2008年底到今年5月，地产指数PE值与4个月后的新建住宅价格环比数据相关系数为0.57。之所以取沪深300地产指数，是因为A股中有数量较多的中小地产公司，他们或涉及非地产业务、或经常涉及并购重组等其他题材概念，股价表现跟地产业务的关系较弱，沪深300地产指数则基本剔除了这些小地产公司。

　　A股股价的领先期则更长，大约领先房价6个月左右，但相关性则相对弱一点。从2008年底到今年5月，地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数为0.51。

　　相较于美股市场，国内房价滞后股价表现的时间更长，这或许与国内房产交易的便利度(受调控政策、户籍制度等影响)远不如美国有关，因此也导致了股市与房市数据的相关性略低。

　　可见，无论在A股市场还是美股市场中，股市指标均领先于楼市。相比较而言，国内房价相对于房地产股的表现更加滞后。

　　“从时间、空间、估值方面看，A股目前已经处于相对底部。”李志强认为，A股市场短期可看好金融和地产，长期看好消费、医药、科技等领域；而港股市场上，则看好医药板块和房地产板块。

　　时隔2年，A股又在向2638点回归，虽然近日市场出现反弹，但前期持续不断的阴跌还是让投资者心生，多空分歧仍很鲜明，既有市场已经基本见底、反转在即的观点，也有继续下探的判断。南京璟恒投资管理有限公司总经理兼投资总监李志强认为，大盘指数短期是否已经见底不好说，波动影响因素仍然较多，“从时间、空间、估值方面看，A股目前已经处于相对底部，中长期是值得看好的”。

　　璟恒投资是一家主要投资于A股和股市二级市场的阳光私募。在目前A股市场和港股市场持续调整的大背景下，李志强认为A股市场短期可看好金融和地产，长期看好消费、医药、科技等领域；港股市场上，看好医药板块和房地产板块。他认为，“投资是一种哲学，是对市场和人性的深刻理解”。

　　《红周刊》：资本市场上，有很多投资者都在赚快钱，通过加快资金周转来使资金使用效率最大化，而这种策略也确实让很多投资着都赚到了钱，可为什么您们却提出了“赚快钱从来不是我们的追求”,这是不是就是您所谈到的“克服人性”弱点的说法？而“不赚快钱”从投资收益角度看，您觉得这是对客户负责的态度吗？

　　李志强：作为私募基金管理人，为客户负责当然是我们最重要的责任。之所以提出“赚快钱不是我们的追求”，是因为想赚快钱最容易的，当然这是市场的短期趋势追涨杀跌。我们觉得长期投资最重要的是不亏钱，不亏钱最重要是判断买入时的安全边际。如果我们买的足够便宜，同时再进行组合投资，这样我们投资的长期风险就非常的小。当然，如果追求买入时足够的安全边际，就需要我们要有耐心去等待开花结果，这样我们往往就不太可能赚到快钱，这种模式其实也正是我所谈到的要克服人性（）的说法。

　　《红周刊》：我看到您们的投资组合策略是“构建一个20只左右的价值/成长组合，以2～3年的时间周期衡量业绩，投资收益率不低于优秀企业的平均增长率”，在目前的市场上，有哪些品种是符合这种投资策略的？

　　李志强：我们主要关注能长期存在，商业模式好，空间足够大的行业。目前这个市场可以关注的行业有很多，而我们主要关注的是消费、医药、金融与地产。投资中我们比较偏爱“旧”行业而不是“新”行业。新行业变化太快，你方唱罢我登场，爆炒后一地鸡毛。我们更喜欢一些能存在几十年甚至上百年的行业，这样的行业才是能够产生大牛股的温床。现阶段我们关注金融、地产，原因是这两个行业目前正处在阶段性底部，估值非常低，而关注消费、医药，原因是在现阶段不确定的宏观背景下，消费升级会刺激物质需求的持续增长，人口老龄化会导致巨大的医疗需求，这些确定性的东西更容易吸引长期投资者关注。所以消费、医药板块也一直是我们长期关注和研究的重点。

　　《红周刊》：您们提出的择股标准是“整体PE、PB尽量处于较低水平，基本不配置热门高估值股票”，这种标准与市场中很多基本面投资者思很相近，但问题在于，仅仅从估值高低去判断所选标的是否值得投资，合适吗？

　　李志强：我们是认可根据估值高低来择股的方式，但同时需要提请注意的是，估值不能单一而论，估值的高低是一个相对的概念。有的公司估值看起来很高，但长期来看股价仍在不断走高，估值也依然在不断抬升；有的公司估值看起来很低，但也会迟迟不发动进攻，估值也是在不断降低。投资中总是会面临这样的问题：当前的价格是否已经过高了？或是当前的价格是否已经足够低了？高抛低吸是资本市场获利的核心，但想要买在最低点或者卖在最高点几乎是不可能的，但估值确实可以帮助我们做出选择，因为股票价格符合钟摆理论，均值回归才是资本市场不变的真理。当我们认为股票的估值已经达到了相对低位，盈利概率远大于亏损概率时就是我们选择买入的时机，反之则是卖出的时机。

　　《红周刊》：直白地说，如果说具有低估值就是好的选择标的，那银行、地产的估值不高，可为什么在今年一直表现不佳呢？

　　李志强：低估值的公司不一定是最好的选择标的，但真正被低估的公司风险性确实相对较低。股价是公司基本面、资金面、宏观、市场情绪、市场周期等多种因素的综合反映，估值只是其中一个方面。您所提到的低估值银行、地产类公司为什么在今年表现不佳的问题，原因是它们受市场系统性风险拖累，而不是这两个行业的基本面发生了根本性改变。对于这两个行业而言，中国与美国的贸易摩擦、金融去杠杆、债市违约传导、独角兽抽血效应等市场利空集中爆发，导致市场出现恐慌性暴跌，进而拖累了这两大低估行业的市场表现。其实，你也可以看到今年市场持续下跌中，基本上所有的行业都出现了大幅调整。

　　《红周刊》：回到市场层面，今年上半年医药股表现不错，被很多机构资金看好，但可惜的是，该板块近期还是出现了持续调整，您觉得医药股行情是不是已经结束？

　　李志强：医药股的行情还尚未结束。目前医药行业的大致情况是，板块内部分化明显，虽然有类似恒瑞医药、片仔癀、云南白药等个别优秀企业自去年就了上涨之旅，走出了各自的行情，但我们仍然可以看到有更多的医药股的股价是在不断创新低的，其中也不乏一些基本面非常优秀的公司。目前，不少医药股的估值已经非常低了，有的甚至达到了历史最低估值水平，随着上半年快速杀跌行情的基本平稳，医药股正迎来熊市中难得的行业投资机会。至于近期相对抗跌的龙头医药公司，短期趋势我们不会预测，但对于那些龙头股，我认为其并不会因为自身的高价高估值就停止了走强，只能说从长期看所有的股票都会遵从均值回归的定律。

　　李志强：短期走势是由资金决定的，医药作为今年弱势市场下难得的表现非常好的板块，相关的主题基金基本上都获得了良好的收益回报，会进一步吸引资金的流入。同时弱势市场中场内资金也会抱团取暖。医药行情并没有充分演绎完，即使未来市场继续维持熊市状态，医药股也仍是比较好的抱团品种。

　　李志强：从药品类别来看，我们会更多关注一些常见病、高发病类药物企业，如心脏病、高血压等。从公司的经营角度看，我们看好营销和研发比较平衡的，同时注重国际化的药企，如上市的绿叶制药，其国际化的布局，研发会在未来几年得到兑现，目前的估值也仍在合理区间。

　　李志强：银行、地产的估值极低当然有其内在的原因，比如大家都知道的坏账，调控。资本市场往往会因为恐惧情绪去放大这些不利，对银行经营产生分化、地产龙头公司大幅增长的月销售视而不见。这种由于情绪导致的极端估值相信在未来宏观调控放松，资本市场回暖的时候估值会快速得到修复。

　　李志强：目前A股市场的银行、地产板块确实估值已经很低了，A股中26只银行股，有16只股价跌破了每股净资产。地产板块中也不乏数家公司“破净”。银行板块整体的复苏可能还需要宏观的支持，需要经济回暖，银行股的同质化程度较高，财务数据差别不太明显，未来发力创新业务的银行可能会有比较好的发展前景，例如重点发展私人银行业务的招商银行。地产行业未来的集中度会进一步提升，排名靠前的大房企依然可以保持很强的竞争优势，实现不俗的增长空间。风险偏好决定资产配置，如果你是风险偏好较低的投资者，现阶段确实可以着手布局银行和地产板块了。

　　李志强：我看好四大行中的工商银行，建设银行，以及零售银行招商银行。工商银行、建设银行、招商银行从财报中已经显示出它们的优秀，估值也比目前经营困难的民生银行，兴业银行高。作为高杠杆的行业，我们觉得在其中择股应该是择优，而不是一味的追求估值低。

　　《红周刊》：我看到您对港股也很有深研究，能否分析一下港股地产股和A股地产股为什么走势明显不同？

　　李志强：港股和A股两地投资者对地产股的定价是有分歧的。主导两个市场的主流投资力量不同，且两个市场处于不同的牛熊阶段。是一个成熟的国际市场，而A股相对而言还不够成熟。港股投资者中，主流为机构投资者、大户及基金，占比约80%，散户的比重只有20%。而A股则恰恰相反，比重为20%的机构和80%的散户，仅占两成的“机构投资者”的投资风格也仍然具有高度的“散户化”特征。港股地产股在2016年底、2017年初时是极其低估的，但随着沪港通和深港通的开通，南下北上的资金开始不断流通，再加上港股在2017年初时走出一波牛市，内房股作为港股价值的洼地，在整个2017年成为了港股表现最好的板块，这很大部分来源于南下资金的贡献。而偏爱蓝筹和白马的北上资金也直接推动了2017年A股市场的白马蓝筹股行情，不过，A股地产股虽然也实现了一定上涨，但远没有港股般表现的亮眼。

　　李志强：投资地产股一定要选择排名靠前的大房企，前10或者前20的龙头房企未来成长确定性相对更高。这种成长确定性不是依赖整个地产行业的高增长，而是取决于地产行业集中度的不断提升。近两年地产行业的一个显著变化是拿地集中度呈现了大幅提升，主要原因有：1）土地竞拍金比例大幅提升了中小房企的拿地能力；2）地产行业并购加剧推动二手地资源向龙头聚集；3）龙头房企更强的资金实力和更低的融资成本进一步强化其土地获取的优势。2017年前10强房企新增土地货值占百强比例为48%，后70强拿地占比只有25.5%，融创、碧桂园、恒大三家公司2017年新增土地储备货值超过3万亿元，前10强土地储货值逾16万亿元，超过后面50强土地储备总和。龙头房企不管是土地总储备还是2017年新增土地储备都大幅高于其销售额占比，未来龙头房企的这些土地储备推向市场，销售额集中度将大幅提高。所以在地产行业集中度未来将稳步上升的大背景下，投资者应该首选强竞争优势的龙头房企，如恒大、万科、碧桂园、融创等。

　　李志强：南京璟恒投资管理有限公司总经理兼投资总监，工科出身，13年的投资经历，2013年成立南京璟恒投资管理有限公司，具有四年以上公开可追溯证券私募基金管理业绩。其掌舵的璟恒一期证券投资集合资金信托计划，2013年6月19日成立以来累计收益实现128.71%，即使在今年市场大幅回调的背景下，也仍保持了逆向于市场的正收益。返回搜狐，查看更多

　　《房地产行业专题：优势地产股或具备较高的股息率》 相关文章推荐五：豪赌房地产板块饮下苦酒? 光大保德信、万家基金承受“阵痛”

　　不过，豪赌其他行业的基金则在羸弱的二级市场中输得“”，例如重仓股疯狂押宝地产的光大系和万家系基金，由于整体地产股上半年的表现从云端坠入谷底，重配地产股基金的净值也体会了一轮“入地”。

　　最新统计表明，截至7月12日收盘，重仓地产股的两公司权益阵营中，光大中国制造2025今年以来的净值增长率仅为-19.08%，光大优势的净值增长率为-19.46%；万家系的情况相对稍好，万家精选、万家宏观择时多策略今年以来的净值增长率分别仅为-13.32%、-11.64%。

　　对此，接受《红周刊》记者采访时，格上财富研究员张婷分析原因，何奇管理的两只光大系基金和莫海波管理的两只万家系基金均重仓房地产股且比例较大，他们将约50%的基金资产集中在了房地产板块，而且重仓的地产股有多只相同，例如新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、绿地控股等，但近期受多种因素影响，这些房地产股票股价回调较大。

　　今年年初时，重配房地产股的权益类基金曾经强势起航，仅1月前八个交易日，万家宏观择时多策略、万家新利、万家精选和光大中国制造2025等重配地产的基金收益率就突破了10%；同时当月，上述权益类基金悉数杀进了权益类榜单的十强之列。

　　但是好景不长，房地产指数在开年元月表现强势后就节节下跌，取而代之的则是医药指数异军突起。这样整体惨淡的走势，自然也让笃定押宝房地产的公募基金付出了沉重的代价。剔除掉指数型产品外，主动型权益类产品中押宝地产股的也不在少数。结合近几期公开披露的基金季据来看，大泰金石识基研究院核心分析师王骅指出，实际上重仓地产股的公募并不少，除去万家系的几只产品外，新华基金旗下的新华鑫回报、新华行业配置也对地产股情有独钟，房地产行业在这些基金的资产占比均超过了20%，光大优势甚至达到了62%，因此在房地产行业的整体回调中，它们的净值损失惨重。

　　一组数据可以说明押宝房地产基金的累累伤痕，首先看光大中国制造2025，这只成立于2015年的基金在此前的两年排名和净值增长率皆不错，但2018年却成为其分水岭，开年迄今净值增长率下跌接近20%，其在万德1727只同类基金中仅排在了第1688位；而由同一位基金经理何奇挂帅的光大优势则与之成为难兄难弟，同一时间段基金的净值增长率仅为-19.46%。

　　在分析重配房地产股的万家系基金时，仓石基金策略设计师戴彤彤指出，中证地产指数今年以来回撤幅度为23.10%，近3个月回撤为17.42%，该指数目前的成分股中，权重由高到低的前5名依次为万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福和新城控股，这基本也是万家宏观择时多策略的重仓股，该基金近一个月回撤接近10%，近6个月回撤达到21.48%，特别是基金的第一重仓股新城控股由1月末的40元/股跌至目前每股30元以下。

　　仔细分析重仓地产股的万家系和光大系基金，《红周刊》记者发现，光大两只基金的现任基金经理中均有何奇的名字，而万家三只基金的现任基金经理中则均有莫海波的名字。

　　比较两位基金经理的从业履历，记者发现，两人基本都是在2015年年中左右走马上任的，且均身挑重担：何奇目前管理着光大保德信的6只基金产品，而莫海波则管理着万家的9只基金产品；从最佳任职回报来看，截至7月11日收盘，莫海波现任基金资产总规模为125.93亿元，任职期间最佳基金回报为57.04%；而何奇的现任基金资产总规模约为79.13亿元，任职期间最佳基金回报仅为26.58%。

　　对此，王骅分析，两人选择地产股的逻辑基本相同，选择的是估值较低的房企龙头，万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、华夏幸福、阳光城等龙头地产股的名字出现在两人基金重仓股持股名单中。但与何奇2017年四季度开始重仓地产不同，从2017年以来，莫海波就一直坚定看好房地产板块，2017年四个季度，莫海波管理的基金持有房地产板块市值占股票投资市值比例分别为22.41%、20.66%、30.73%和60.34%，今年一季度也高达55.31%，均远远高出其他基金公司对房地产板块的配置。

　　不过，戴彤彤则指出了两人的少许区别，从两人管理的代表产品来看，可以看出何奇经理更加重仓地产，集中度也较高，根据其一季度报告的信息披露，该经理在今年初大蓝筹行情走强后逐渐减持成长股，后期又加大了银行、非银、通讯等行业的配置，换手率非常高；相对而言莫海波经理的风格没有何奇那么激进，其在一季报中表述持续看好大金融板块、地产板块和建筑板块。

　　而爱方财富总经理庄正则测算指出，何奇在管基金股票仓位约为70.24%，莫海波约为81.44%(截至2018年6月30日)。就股票资产而言，何奇重仓股中市值大小风格超大盘股票51.52%，莫海波则为66.44%；就股票估值风格而言，何奇价值风格占股票市值比重26.93%，莫海波是31.73%；就换手率而言，何奇的换手率在3.29倍~6.57倍之间，莫海波的换手率则在0.64倍~1.86倍之间。

　　有趣的是，虽然当前基金二季报尚未公布，但从基金经理近期接受公开采访的言论来判断，莫海波坚定看多“地产”的信心某种程度上似乎已经发生了变化。5月底，他公开表示下半年特别看好的行业是新能源和军工；而6月初时，他再次对某表示：“当前，我比较看好的板块是军工、新能源、TMT等，这是一个偏成长的组合。”值得注意的是，这两次发声中，都未再提到看好地产板块。

　　根据《红周刊》记者的了解，从内地公募基金不长的发展史来看，豪赌单一行业发生的频率实际并不高，而且多以赌银行股为主，这相对也是一种稳健的配置策略，因为即使银行板块整体涨幅不高，其还可以作为打新的底仓，赚取相对稳健的收益。

　　除金融、地产外，汽车股也曾被公募基金重仓豪赌，银华基金昔日曾经涌现过两位绰号“汽车人”的基金经理杨靖和金斌，10只重仓股均为汽车股；而就豪赌地产股来说，2013年时，当年三季度中欧中小盘也曾重仓了清一色的地产股，它们分别是荣盛发展、金地集团、冠城大通、招商地产、万科A、保利地产、福星股份、滨、首开股份、金融街。这其中，万科、保利、金地迄今依然是豪赌地产股的基金经理所“当仁不让”的选择。

　　王骅分析，如果市场普遍向好，基金经理利用自身的信息优势和投研能力，通过正确的行业配置并把握强势行业是能够取得显著的超额收益，几乎每个行业都有基金入手豪赌，富国新兴产业持有金融行业市值达到净值的66.85%，汇添富逆向投资和汇添富策略则重仓批发和零售业。

　　“但是当市场整体走弱时，如果行业配置程度依旧保持较高水平，从收益分解的角度看，尽管基金的股票选择能力会随之增强，但行业配置能力却显著下降，而且行业配置的损失远远超过股票选择收益的增加，基金的业绩水平也会随之下降，此时降低行业集中度、采取消极的行业配置策略、享受整体市场的平均收益才是更加的选择。目前市场就处在整体偏弱的下，行业集中度高的基金表现糟糕也在意料之中。”他进一步分析。

　　不过，值得注意的是，或许还不仅是莫海波可能二季度减配了地产，光大系或许同样如此。业内人士分析，从一季报上看，光大重仓地产的基金其实不止何奇管理的几只产品，光大事件驱动地产投资市值也很高，基金的股票投资几乎全集中在了地产行业，但从近期的净值走势上看，基金经理似乎已经调整了行业配置。另外，何奇也是一位换手率较高的基金经理，2017年底，光大优势换手率高达469.29%，光大中国制造2025的换手率更是达到了697.7%，在地产行业如此不利的局面下，何奇有可能也已经调整了布局。

　　此外，重点房企近日陆续公布了上半年的销售业绩，龙头开发商延续了近些年的强势表现，销售额增幅明显高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。虽然随着近期棚改货币化安置出现了一些变化以及对房企融资约束的趋严，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑，但是房企龙头在深度调整下还是有一定机会的，因此是坚守还是止损房地产板块，这还要看基金经理对市场的判断。

　　本月下旬，公募基金的二季报就将陆续披露，何奇和莫海波的当季持股就将浮出水面，房地股是否还被豪赌值得关注！

　　“从时间、空间、估值方面看，A股目前已经处于相对底部。”李志强认为，A股市场短期可看好金融和地产，长期看好消费、医药、科技等领域；而港股市场上，则看好医药板块和房地产板块。

　　时隔2年，A股又在向2638点回归，虽然近日市场出现反弹，但前期持续不断的阴跌还是让投资者心生，多空分歧仍很鲜明，既有市场已经基本见底、反转在即的观点，也有继续下探的判断。南京璟恒投资管理有限公司总经理兼投资总监李志强认为，大盘指数短期是否已经见底不好说，波动影响因素仍然较多，“从时间、空间、估值方面看，A股目前已经处于相对底部，中长期是值得看好的”。

　　璟恒投资是一家主要投资于A股和股市二级市场的阳光私募。在目前A股市场和港股市场持续调整的大背景下，李志强认为A股市场短期可看好金融和地产，长期看好消费、医药、科技等领域；港股市场上，看好医药板块和房地产板块。他认为，“投资是一种哲学，是对市场和人性的深刻理解”。

　　《红周刊》：资本市场上，有很多投资者都在赚快钱，通过加快资金周转来使资金使用效率最大化，而这种策略也确实让很多投资着都赚到了钱，可为什么您们却提出了“赚快钱从来不是我们的追求”,这是不是就是您所谈到的“克服人性”弱点的说法？而“不赚快钱”从投资收益角度看，您觉得这是对客户负责的态度吗？

　　李志强：作为私募基金管理人，为客户负责当然是我们最重要的责任。之所以提出“赚快钱不是我们的追求”，是因为想赚快钱最容易的，当然这是市场的短期趋势追涨杀跌。我们觉得长期投资最重要的是不亏钱，不亏钱最重要是判断买入时的安全边际。如果我们买的足够便宜，同时再进行组合投资，这样我们投资的长期风险就非常的小。当然，如果追求买入时足够的安全边际，就需要我们要有耐心去等待开花结果，这样我们往往就不太可能赚到快钱，这种模式其实也正是我所谈到的要克服人性（）的说法。

　　《红周刊》：我看到您们的投资组合策略是“构建一个20只左右的价值/成长组合，以2～3年的时间周期衡量业绩，投资收益率不低于优秀企业的平均增长率”，在目前的市场上，有哪些品种是符合这种投资策略的？

　　李志强：我们主要关注能长期存在，商业模式好，空间足够大的行业。目前这个市场可以关注的行业有很多，而我们主要关注的是消费、医药、金融与地产。投资中我们比较偏爱“旧”行业而不是“新”行业。新行业变化太快，你方唱罢我登场，爆炒后一地鸡毛。我们更喜欢一些能存在几十年甚至上百年的行业，这样的行业才是能够产生大牛股的温床。现阶段我们关注金融、地产，原因是这两个行业目前正处在阶段性底部，估值非常低，而关注消费、医药，原因是在现阶段不确定的宏观背景下，消费升级会刺激物质需求的持续增长，人口老龄化会导致巨大的医疗需求，这些确定性的东西更容易吸引长期投资者关注。所以消费、医药板块也一直是我们长期关注和研究的重点。

　　《红周刊》：您们提出的择股标准是“整体PE、PB尽量处于较低水平，基本不配置热门高估值股票”，这种标准与市场中很多基本面投资者思很相近，但问题在于，仅仅从估值高低去判断所选标的是否值得投资，合适吗？

　　李志强：我们是认可根据估值高低来择股的方式，但同时需要提请注意的是，估值不能单一而论，估值的高低是一个相对的概念。有的公司估值看起来很高，但长期来看股价仍在不断走高，估值也依然在不断抬升；有的公司估值看起来很低，但也会迟迟不发动进攻，估值也是在不断降低。投资中总是会面临这样的问题：当前的价格是否已经过高了？或是当前的价格是否已经足够低了？高抛低吸是资本市场获利的核心，但想要买在最低点或者卖在最高点几乎是不可能的，但估值确实可以帮助我们做出选择，因为股票价格符合钟摆理论，均值回归才是资本市场不变的真理。当我们认为股票的估值已经达到了相对低位，盈利概率远大于亏损概率时就是我们选择买入的时机，反之则是卖出的时机。

　　《红周刊》：直白地说，如果说具有低估值就是好的选择标的，那银行、地产的估值不高，可为什么在今年一直表现不佳呢？

　　李志强：低估值的公司不一定是最好的选择标的，但真正被低估的公司风险性确实相对较低。股价是公司基本面、资金面、宏观、市场情绪、市场周期等多种因素的综合反映，估值只是其中一个方面。您所提到的低估值银行、地产类公司为什么在今年表现不佳的问题，原因是它们受市场系统性风险拖累，而不是这两个行业的基本面发生了根本性改变。对于这两个行业而言，中美、金融去杠杆、债市违约传导、独角兽抽血效应等市场利空集中爆发，导致市场出现恐慌性暴跌，进而拖累了这两大低估行业的市场表现。其实，你也可以看到今年市场持续下跌中，基本上所有的行业都出现了大幅调整。

　　《红周刊》：回到市场层面，今年上半年医药股表现不错，被很多机构资金看好，但可惜的是，该板块近期还是出现了持续调整，您觉得医药股行情是不是已经结束？

　　李志强：医药股的行情还尚未结束。目前医药行业的大致情况是，板块内部分化明显，虽然有类似恒瑞医药、片仔癀、云南白药等个别优秀企业自去年就了上涨之旅，走出了各自的行情，但我们仍然可以看到有更多的医药股的股价是在不断创新低的，其中也不乏一些基本面非常优秀的公司。目前，不少医药股的估值已经非常低了，有的甚至达到了历史最低估值水平，随着上半年快速杀跌行情的基本平稳，医药股正迎来熊市中难得的行业投资机会。至于近期相对抗跌的龙头医药公司，短期趋势我们不会预测，但对于那些龙头股，我认为其并不会因为自身的高价高估值就停止了走强，只能说从长期看所有的股票都会遵从均值回归的定律。

　　李志强：短期走势是由资金决定的，医药作为今年弱势市场下难得的表现非常好的板块，相关的主题基金基本上都获得了良好的收益回报，会进一步吸引资金的流入。同时弱势市场中场内资金也会抱团取暖。医药行情并没有充分演绎完，即使未来市场继续维持熊市状态，医药股也仍是比较好的抱团品种。

　　李志强：从药品类别来看，我们会更多关注一些常见病、高发病类药物企业，如心脏病、高血压等。从公司的经营角度看，我们看好营销和研发比较平衡的，同时注重国际化的药企，如上市的绿叶制药，其国际化的布局，研发会在未来几年得到兑现，目前的估值也仍在合理区间。

　　李志强：银行、地产的估值极低当然有其内在的原因，比如大家都知道的坏账，调控。资本市场往往会因为恐惧情绪去放大这些不利，对银行经营产生分化、地产龙头公司大幅增长的月销售视而不见。这种由于情绪导致的极端估值相信在未来宏观调控放松，资本市场回暖的时候估值会快速得到修复。

　　李志强：目前A股市场的银行、地产板块确实估值已经很低了，A股中26只银行股，有16只股价跌破了每股净资产。地产板块中也不乏数家公司“破净”。银行板块整体的复苏可能还需要宏观的支持，需要经济回暖，银行股的同质化程度较高，财务数据差别不太明显，未来发力创新业务的银行可能会有比较好的发展前景，例如重点发展私人银行业务的招商银行。地产行业未来的集中度会进一步提升，排名靠前的大房企依然可以保持很强的竞争优势，实现不俗的增长空间。风险偏好决定资产配置，如果你是风险偏好较低的投资者，现阶段确实可以着手布局银行和地产板块了。

　　李志强：我看好四大行中的工商银行，建设银行，以及零售银行招商银行。工商银行、建设银行、招商银行从财报中已经显示出它们的优秀，估值也比目前经营困难的民生银行，兴业银行高。作为高杠杆的行业，我们觉得在其中择股应该是择优，而不是一味的追求估值低。

　　《红周刊》：我看到您对港股也很有深研究，能否分析一下港股地产股和A股地产股为什么走势明显不同？

　　李志强：港股和A股两地投资者对地产股的定价是有分歧的。主导两个市场的主流投资力量不同，且两个市场处于不同的牛熊阶段。是一个成熟的国际市场，而A股相对而言还不够成熟。港股投资者中，主流为机构投资者、大户及基金，占比约80%，散户的比重只有20%。而A股则恰恰相反，比重为20%的机构和80%的散户，仅占两成的“机构投资者”的投资风格也仍然具有高度的“散户化”特征。港股地产股在2016年底、2017年初时是极其低估的，但随着沪港通和深港通的开通，南下北上的资金开始不断流通，再加上港股在2017年初时走出一波牛市，内房股作为港股价值的洼地，在整个2017年成为了港股表现最好的板块，这很大部分来源于南下资金的贡献。而偏爱蓝筹和白马的北上资金也直接推动了2017年A股市场的白马蓝筹股行情，不过，A股地产股虽然也实现了一定上涨，但远没有港股般表现的亮眼。

　　李志强：投资地产股一定要选择排名靠前的大房企，前10或者前20的龙头房企未来成长确定性相对更高。这种成长确定性不是依赖整个地产行业的高增长，而是取决于地产行业集中度的不断提升。近两年地产行业的一个显著变化是拿地集中度呈现了大幅提升，主要原因有：1）土地竞拍金比例大幅提升了中小房企的拿地能力；2）地产行业并购加剧推动二手地资源向龙头聚集；3）龙头房企更强的资金实力和更低的融资成本进一步强化其土地获取的优势。2017年前10强房企新增土地货值占百强比例为48%，后70强拿地占比只有25.5%，融创、碧桂园、恒大三家公司2017年新增土地储备货值超过3万亿元，前10强土地储货值逾16万亿元，超过后面50强土地储备总和。龙头房企不管是土地总储备还是2017年新增土地储备都大幅高于其销售额占比，未来龙头房企的这些土地储备推向市场，销售额集中度将大幅提高。所以在地产行业集中度未来将稳步上升的大背景下，投资者应该首选强竞争优势的龙头房企，如恒大、万科、碧桂园、融创等。

　　李志强：南京璟恒投资管理有限公司总经理兼投资总监，工科出身，13年的投资经历，2013年成立南京璟恒投资管理有限公司，具有四年以上公开可追溯证券私募基金管理业绩。其掌舵的璟恒一期证券投资集合资金信托计划，2013年6月19日成立以来累计收益实现128.71%，即使在今年市场大幅回调的背景下，也仍保持了逆向于市场的正收益。

　　今年以来，A股破净股数量不断攀升。据Wind数据统计，截至6月5日，A股市场共有115只股票破净，是2016年“熔断”时期破净股数量（53只）的2倍多。对比2005-2006年、2008年、2013-2014年A股市场均出现超过200只破净股后，破净个股出现上涨潮，涨幅最少的也达到50%以上的情况。目前破净股数量虽然未触及200只的“上涨起跑线”，但在破净股中淘金的声音已经响起。

　　《红周刊》记者梳理发现，在当前的破净股中，银行和地产是破净高发地。对于地产股，职业投资人向《红周刊》表示，要锁定行业龙头，不能被破净造成的价值低估所。

　　目前，破净地产股共11只。其中，信达地产的市净率仅为0.71倍，福星股份、城建、世茂股份的市净率也均低于0.8倍。（见表1）

　　这些地产股中有些是“破净专业户”。资料显示，信达地产、福星股份、城建等股票此前都曾出现过“破净”或者连续多年“破净”的情况。对此，雪球私募工厂西蒙战略基金经理@西蒙蒙斯的多认为，地产股破净肯定是有其内在原因的,公司管理落后、企业自身缺乏成长性都有可能会形成股票长期破净的尴尬局面。他对《红周刊》记者表示：“11只破净股大多都是区域性中小房企，企业核心竞争力不足，缺乏品牌效应。随着调控趋严、地价上涨，房地产行业的竞争日渐白热化，行业整体的利润率长期来看一定是下降的，很难再维持此前30%-40%毛利率、15%净利率的高盈利水平，以房地产行业强者恒强的发展态势，不具备竞争力的房企只能面临被淘汰的结局。”

　　地产专家、知名博主@释也指出，“破净”对于房地产行业来说是一件很正常的事情，相比上百家上市房地产公司来说，地产破净股目前仅有11只而已。“不被市场看好也的确都有公司自身的原因，尤其是一些本地化房企多年来一直在吃老本，不思进取，对于这样的企业，破净不一定就意味着有抄底的机会。”

　　“通常来说，市净率越低的股票其估值越便宜，但在具体操作的过程中，市净率有时反而会被视为反向指标。”@西蒙蒙斯的多表示，地产龙头碧桂园2017年实现销售收入5500亿元，2018年的销售目标保底是8000亿元，按照上述销售目标及碧桂园稳定的毛利水平，今年对应的前瞻性市盈率（按当年预期销售带来的实际净利润所预测的市盈率）也就是5倍左右，前瞻性市盈率较静态市盈率快速下降。“但对于那些没有确定性业绩支撑的破净公司来说，一旦业绩滑坡，本来就不低的市盈率反而变得更高了。”

　　《红周刊》记者梳理发现，上述11只破净地产股的市净率虽然很低，但其市盈率都不算低。其中，*ST新城、美好置业两只股票的市盈率（TTM）甚至超过了碧桂园。（见表2）

　　“因此，没有业绩支撑的低市净率股票可能暗藏价值陷阱。”@西蒙蒙斯的多接受《红周刊》采访时表示，碧桂园、新城发展控股、中国奥园等不少内房股今年以来股价表现坚挺，而新城发展控股和中国奥园的市净率也都达到了2.9倍和1.5倍——市净率越高的地产股反而表现越好，市净率越低的地产股表现反而越差。

　　在@释看来，房地产的确很难笼统地用市净率估值，因为这项指标有可能是失真的。“对房地产企业来说，库存中占比最大部分是土地储备，有些公司针对土地储备使用成本法记账，多年以后，土地储备的价值有所增长，但企业在账面上还是以当时的买入成本计算土地价值，在这种情况下，公司价值可能会被大幅低估；同样，有些公司由于拥有的地块质量较差，用市净率估值，公司价值可能会被高估，导致估值有失公允。”他认为，相对而言，N**（资产净值）可以算是较为主流的房地产行业估值方法。

　　具体到破净地产个股，有的是跟不上市场节奏进而出现各种问题，有的是因为激进策略使得自身身陷。

　　在破净的背后，个股遭“低估”的原因完全不同。温莎资本首席研究员熊琦介绍说，以城建为例，该公司早期能够通过国资委拿到很多廉价、优质的土地，但在拿地规则改为公开挂牌招标之后，优质的土地资源就开始被万科、保利、金地等龙头企业所掌握。为了摆脱困局，城建也做过相应的尝试。“首先，城建选择走出，到周边地区进行布局，但是缺少了国资委的，城建异地拿地并不顺利。因此，城建就将主要精力转向了棚改项目，但城建目前在棚改项目上还是遇到了大问题。”熊琦对《红周刊》记者表示，对于棚改项目来说，平整土地、迁出住户、项目施工等一系列前期工程需要100多亿元的资金支持，而这都需要公司自行垫付。“为了解决资金问题，城建只能选择发行债券，然而在当前的市场中发债又比较困难的，而且还容易出现债务违约。所以在我看来，像城建这样的公司，目前并没有太多的投资机会。”

　　以城建为代表的房企破净在很大程度上是由经营层面的问题导致的,有些则是因为商业模式所决定的。@释对《红周刊》记者表示，以金融街在内的很多主营商业地产业务的房企估值通常都不高。由于商业地产公司一般都自持物业，虽然出租所得利润较为稳定，但相较于开发销售业务的周转率不高、现金回款较慢、ROE也普遍偏低。“而且，部分房企为修饰报表，自持物业都不是以成本法记账而是以公允价值法记账，导致账面价值虚高。例如，以新鸿基为代表的很多老牌地产公司的股价长期都是低于净资产价格，就是因为地产公司的很多资产也都是只租不卖，且以公允价值记账。”

　　“还有一种破净的原因主要由于公司经营策略上的激进导致市场情绪悲观，其中既有风险也有机会，信达地产就是其中典型。”@释指出，2015年左右，信达地产通过中国信达以加杠杆的方式高价拍下了很多地王，实际上，由于房地产的强周期性特征，在整个行业气氛火热的时候加杠杆拿地，风险敞口会比较大。“买错一块地王有可能好几年翻不了身，就像北辰实业在2007年在长沙拍得的一块地王，随后就接连金融危机和地产调控的打击直接被套牢。”

　　据了解，房企最大的风险就是高价买地被套牢，以万科为代表的很多地产龙头对于高价拿地向来都较为谨慎，地价上涨的时候，它们更倾向于通过并购等方式获得低价土地——由此可见，周期管理能力对地产公司来说非常重要。“如果信达地产能够避免债务危机，未来还是有反转机会的，只是由于公司当下的债务率实在太高，而且手中的地王能不能顺利去化也存在疑问，所以市场给予它的估值非常低。”@释对《红周刊》记者说。

　　在破净股中淘金可能风险大过机遇，上述几位投资人皆对《红周刊》记者表示，一方面要谨慎面对破净公司的投资机会，另一方面也要看到地产破净股增多已经从侧面说明房地产行业存在整体被低估的情况。

　　@释表示，地产股最近经历大起大落，去年底地产板块曾有过一轮上涨，但在中美贸易摩擦和金融去杠杆等内外部多重因素影响下，地产股近期整体走势疲软。他指出，这些波动对于房地产龙头公司的内在价值不会产生任何影响。“我一直以来的观点就是看好房企龙头，无论房地产行业融资有多么困难，政策调控有多么严格，房地产行业都不会消失，住房需求永远存在，不到60%的城市化率说明房地产市场还有很大的提升空间。”@释认为，行业洗牌只会危及中小房企，在弱势房企被淘汰后，恰好可以把行业空间留给竞争力更强的龙头企业。“房地产调控这几年，虽然整体净利率在下降，但整个行业的集中度其实是在迅速提升的。”

　　数据显示，2017年末，国内TOP5和TOP10的市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别大幅提升了4个百分点和5.2个百分点。

　　而熊琦则认为，目前房地产股整体处于一个比较低的，目前保利地产10.5倍市盈率，万科10.7倍市盈率，金地集团7倍市盈率，这些龙头公司的基本面非常优秀，投资者可以持续关注。在港股市场，熊琦看好碧桂园。他说，“首先，碧桂园是中国房地产企业的龙头，主要体现在它的销售额上，全年预计销售额达到8000亿元，这个销售规模在行业内是最大的。其次，碧桂园是个高周转的企业，这主要得益于碧桂园推出的合伙人制度，企业员工可以跟投15%，管理层所有项目都强制跟投，这种变相的激励让碧桂园的‘加班’在业内非常出名。相对于恒大或者融创的高杠杆来说，碧桂园的负债率是比较低的，要相对稳妥。目前，市场上流动性紧缩，最主要是去杠杆所导致的，所以投资低负债的房地产企业的确定性会相对更大一些。”

　　站在当前时点，我们和市场主流观点基本一致的地方在于：一、就短期而言，大跌之后总是会有一些反弹机会的；二、就长期而言，A股优势地产股估值较便宜，买入并持有的时间足够长，是能等来大机会的。

　　销售缓慢降温：2018年1-4月，商品房销售面积、销售额累计同比增速分别为1.3%、9%，较1-3月分别回落2.3、1.4个百分点，较本轮地产小周期的顶点（2016年1-4月）分别回落35.2、46.9个百分点，降温趋势显著。观察优势房企2018年1-5月销售额累计同比增速，大部分销售增速显著不如去年同期，销售排名前30的房企中，只有8家销售增速高于去年同期。我们预计2018年销售端整体仍延续此前的缓慢降温趋势，销售增速逐步走低并向优势企业传导的过程仍未结束。

　　资金面中短期偏紧：房地产“去库存”至今，新房库存压力锐减，这是部分城市房价上涨压力仍较大的主因之一；房企亦持续补库存，推动了投资维持较高增速。房价和投资仍坚挺和偏高的状况，决定了市场中短期仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期，再叠加防范和化解金融风险的目标，资金面中短期恐仍将持续偏紧。（国信证券）返回搜狐，查看更多

　　《房地产行业专题：优势地产股或具备较高的股息率》 相关文章推荐八：6月25日晚间重要行业研究汇总(附股)

　　摘要 【6月25日晚间重要行业研究汇总(附股)】6月25日多家机构发布各大行业研究报告，以下是研报摘要，仅供投资者参考。 6月25日多家机构发布各大行业研究报告，以下是研报摘要，仅供投资者参考：新兴能源行业：推荐高镍“三剑客” 关注5股 6-7 月乃至下半年的整车销量积极向好，这个调研结果消除了电动车板块最重要的风险因素。 推荐高镍“三剑客”：当升科技、杉杉股份、新宙邦，另外推荐新纶科技、亿纬锂能、国轩高科……【点击查看全文】汽车行业：从零部件巨头看新能源汽车热管理的大机遇 关注5股 投资。新能源汽车热交换领域上市公司包括三花智控、银轮股份、腾龙股份、奥特佳、松芝股份等，已形成板块效应。其中，三花智控是国内新能源汽车热管理的领先者，我们预计三花智控2018-2020年归母净利润为：14.71/18.61/22.43亿元，对应PE分别为26/21/17X……【点击查看全文】食品饮料：行业确定性高龙头企业尤佳 关注3股 投资策略：白酒继续看好，食品精选个股。(1)继续看好白酒板块，关注葡萄酒和黄酒龙头。(2)食品股今年整体表现不错，特别是小行业的龙头，不过我们还是围绕业绩增长的确定性，适当结合估值，精选个股。推荐组合：舍得酒业、山西汾酒、顺鑫农业……【点击查看全文】钢铁行业：盈利持续性助力板块修复 关注8股 在此状态下钢铁行业盈利持续维持高位，预计二季度板块业绩将超出市场预期。推荐板块标的如柳钢股份、华菱钢铁、方大特钢、 宝钢股份、 南钢股份、新钢股份、中国东方集团、三钢闽光、韶钢松山、 太钢不锈、马钢股份……【点击查看全文】轻工制造：认知差异拥抱分化 关注5股 家居行业大品牌在资本、产能、信息化、渠道、产品等重要领域已完成基本布局，龙头企业有望依靠规模优势做大客单值，并维持合理利润做大规模，推荐欧派家居、尚品宅配、索菲亚、顾家家居等；印刷包装拐点可见，投资者布局新客户落地，盈利模式有变化的裕同科技、奥瑞金、合兴包装等企业；文娱企业布局执行力强，子行业成长较快的企业，如晨光文具、永艺股份、荣泰健康、盛通股份……【点击查看全文】通信行业：关注云计算新兴行业发展 看好7股 近期推荐组合：烽火通信(600498)、光迅科技(002281)、凯乐科技(600260)、中国联通(600050)。此外，关注博创科技(300548)、初灵信息(300250)、汉威科技(300007)、高新兴(300098)、日海通讯(002313)、宜通世纪(300310)、深南电(002916)、海格通信(002465)……【点击查看全文】计算机行业：关注中报高成长标的 看好5股 从增速来看，大数据、工业互联网、云计算等领域的景气度较高，个股增速较快。推荐标的：中新赛克、美亚柏科、宝信软件、上海钢联、易华录、新湖中宝……【点击查看全文】机械设备：工程机械全线股 继续首推龙头三一重工： 1、全系列产品线竞争优势、龙头集中度不断提升； 2、出口不断超预期，全球布局最完善； 3、行业龙头估值溢价； 4、经营质量和现金流持续变好。其余推荐恒立液压：中国液压行业龙头，拓展国际业务绑定龙头增长性。关注柳工、中国龙工、中联重科，艾迪精密……【点击查看全文】纺织服装：新增重点推荐波司登 关注3股 品牌服装投资主线：龙头具备长期提效逻辑，大众领域推荐森马服饰、波司登、太平鸟、海澜之家，家纺领域提示关注富安娜、罗莱生活、水星家纺，中高端中提示关注比音勒芬、歌力思、安正时尚、江南布衣，男装中关注中国利郎、七匹狼、九牧王……【点击查看全文】房地产行业：新房成交继续低位 关注9股 投资：预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。6月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产……【点击查看全文】 (责任编辑：DF062)

　　《房地产行业专题：优势地产股或具备较高的股息率》 相关文章推荐九：豪赌房地产板块饮下苦酒？ 两大基金承受“阵痛”

　　不过，豪赌其他行业的基金则在羸弱的二级市场中输得“”，例如重仓股疯狂押宝地产的光大系和万家系基金，由于整体地产股上半年的表现从云端坠入谷底，重配地产股基金的净值也体会了一轮“入地”。

　　来自Wind资讯的最新统计表明，截至7月12日收盘，重仓地产股的两公司权益阵营中，光大中国制造2025今年以来的净值增长率仅为-19.08%，光大优势的净值增长率为-19.46%；万家系的情况相对稍好，万家精选、万家宏观择时多策略今年以来的净值增长率分别仅为-13.32%、-11.64%。

　　对此，接受《红周刊》记者采访时， 格上财富研究员张婷分析原因，何奇管理的两只光大系基金和莫海波管理的两只万家系基金均重仓房地产股且比例较大，他们将约50%的基金资产集中在了房地产板块，而且重仓的地产股有多只相同，例如新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、绿地控股等，但近期受多种因素影响，这些房地产股票股价回调较大。

　　今年年初时，重配房地产股的权益类基金曾经强势起航，仅1月前八个交易日，万家宏观择时多策略、万家新利、万家精选和光大中国制造2025等重配地产的基金收益率就突破了10%；同时当月，上述权益类基金悉数杀进了权益类榜单的十强之列。

　　但是好景不长，房地产指数在开年元月表现强势后就节节下跌，取而代之的则是医药指数异军突起。这样整体惨淡的走势，自然也让笃定押宝房地产的公募基金付出了沉重的代价。剔除掉指数型产品外，主动型权益类产品中押宝地产股的也不在少数。结合近几期公开披露的基金季据来看，大泰金石识基研究院核心分析师王骅指出，实际上重仓地产股的公募并不少，除去万家系的几只产品外，新华基金旗下的新华鑫回报、新华行业配置也对地产股情有独钟，房地产行业在这些基金的资产占比均超过了20%，光大优势甚至达到了62%，因此在房地产行业的整体回调中，它们的净值损失惨重。

　　一组数据可以说明押宝房地产基金的累累伤痕，首先看光大中国制造2025，这只成立于2015年的基金在此前的两年排名和净值增长率皆不错，但2018年却成为其分水岭，开年迄今净值增长率下跌接近20%，其在万德1727只同类基金中仅排在了第1688位；而由同一位基金经理何奇挂帅的光大优势则与之成为难兄难弟，同一时间段基金的净值增长率仅为-19.46%。

　　在分析重配房地产股的万家系基金时，新浪仓石基金策略设计师戴彤彤指出，中证地产指数今年以来回撤幅度为23.10%，近3个月回撤为17.42%，该指数目前的成分股中，权重由高到低的前5名依次为万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福和新城控股，这基本也是万家宏观择时多策略的重仓股，该基金近一个月回撤接近10%，近6个月回撤达到21.48%，特别是基金的第一重仓股新城控股由1月末的40元/股跌至目前每股30元以下。

　　仔细分析重仓地产股的万家系和光大系基金，《红周刊》记者发现，光大两只基金的现任基金经理中均有何奇的名字，而万家三只基金的现任基金经理中则均有莫海波的名字。

　　比较两位基金经理的从业履历，记者发现，两人基本都是在2015年年中左右走马上任的，且均身挑重担：何奇目前管理着光大保德信的6只基金产品，而莫海波则管理着万家的9只基金产品；从最佳任职回报来看，截至7月11日收盘，莫海波现任基金资产总规模为125.93亿元，任职期间最佳基金回报为57.04%；而何奇的现任基金资产总规模约为79.13亿元，任职期间最佳基金回报仅为26.58%。

　　对此，王骅分析，两人选择地产股的逻辑基本相同，选择的是估值较低的房企龙头，万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、华夏幸福、阳光城等龙头地产股的名字出现在两人基金重仓股持股名单中。但与何奇2017年四季度开始重仓地产不同，从2017年以来，莫海波就一直坚定看好房地产板块，2017年四个季度，莫海波管理的基金持有房地产板块市值占股票投资市值比例分别为22.41%、20.66%、30.73%和60.34%，今年一季度也高达55.31%，均远远高出其他基金公司对房地产板块的配置。

　　不过，戴彤彤则指出了两人的少许区别，从两人管理的代表产品来看，可以看出何奇经理更加重仓地产，集中度也较高，根据其一季度报告的信息披露，该经理在今年初大蓝筹行情走强后逐渐减持成长股，后期又加大了银行、非银、通讯等行业的配置，换手率非常高；相对而言莫海波经理的风格没有何奇那么激进，其在一季报中表述持续看好大金融板块、地产板块和建筑板块。

　　而爱方财富总经理庄正则测算指出，何奇在管基金股票仓位约为70.24%，莫海波约为81.44%（截至2018年6月30日）。就股票资产而言，何奇重仓股中市值大小风格超大盘股票51.52%，莫海波则为66.44%；就股票估值风格而言，何奇价值风格占股票市值比重26.93%，莫海波是31.73%；就换手率而言，何奇的换手率在3.29倍~6.57倍之间，莫海波的换手率则在0.64倍~1.86倍之间。

　　有趣的是，虽然当前基金二季报尚未公布，但从基金经理近期接受公开采访的言论来判断，莫海波坚定看多“地产”的信心某种程度上似乎已经发生了变化。5月底，他公开表示下半年特别看好的行业是新能源和军工；而6月初时，他再次对某表示：“当前，我比较看好的板块是军工、新能源、TMT等，这是一个偏成长的组合。”值得注意的是，这两次发声中，都未再提到看好地产板块。

　　根据《红周刊》记者的了解，从内地公募基金不长的发展史来看，豪赌单一行业发生的频率实际并不高，而且多以赌银行股为主，这相对也是一种稳健的配置策略，因为即使银行板块整体涨幅不高，其还可以作为打新的底仓，赚取相对稳健的收益。

　　除金融、地产外，汽车股也曾被公募基金重仓豪赌，银华基金昔日曾经涌现过两位绰号“汽车人”的基金经理杨靖和金斌，10只重仓股均为汽车股；而就豪赌地产股来说，2013年时，当年三季度中欧中小盘也曾重仓了清一色的地产股，它们分别是荣盛发展、金地集团、冠城大通、招商地产、万科A、保利地产、福星股份、滨、首开股份、金融街。这其中，万科、保利、金地迄今依然是豪赌地产股的基金经理所“当仁不让”的选择。

　　王骅分析，如果市场普遍向好，基金经理利用自身的信息优势和投研能力，通过正确的行业配置并把握强势行业是能够取得显著的超额收益，几乎每个行业都有基金入手豪赌，富国新兴产业持有金融行业市值达到净值的66.85%，汇添富逆向投资和汇添富策略则重仓批发和零售业。

　　“但是当市场整体走弱时，如果行业配置程度依旧保持较高水平，从收益分解的角度看，尽管基金的股票选择能力会随之增强，但行业配置能力却显著下降，而且行业配置的损失远远超过股票选择收益的增加，基金的业绩水平也会随之下降，此时降低行业集中度、采取消极的行业配置策略、享受整体市场的平均收益才是更加的选择。目前市场就处在整体偏弱的下，行业集中度高的基金表现糟糕也在意料之中。”他进一步分析。

　　不过，值得注意的是，或许还不仅是莫海波可能二季度减配了地产，光大系或许同样如此。业内人士分析，从一季报上看，光大重仓地产的基金其实不止何奇管理的几只产品，光大事件驱动地产投资市值也很高，基金的股票投资几乎全集中在了地产行业，但从近期的净值走势上看，基金经理似乎已经调整了行业配置。另外，何奇也是一位换手率较高的基金经理，2017年底，光大优势换手率高达469.29%，光大中国制造2025的换手率更是达到了697.7%，在地产行业如此不利的局面下，何奇有可能也已经调整了布局。

　　此外，重点房企近日陆续公布了上半年的销售业绩，龙头开发商延续了近些年的强势表现，销售额增幅明显高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。虽然随着近期棚改货币化安置出现了一些变化以及对房企融资约束的趋严，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑，但是房企龙头在深度调整下还是有一定机会的，因此是坚守还是止损房地产板块，这还要看基金经理对市场的判断。

　　本月下旬，公募基金的二季报就将陆续披露，何奇和莫海波的当季持股就将浮出水面，房地股是否还被豪赌值得关注！