中商情报网讯：产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域及提升城市竞争力。以产业为核心，地产为载体，根据城市规划，有机整合自然、社会、经济等资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形态。其来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。
产业地产项目总体规模和资金投入量较大，但存货周转率和流动比率较小，比房地产资金周转期更长，需要持续且强有力的资金保障。
房地产发展时间较长，已根据产业链增值方式的不同形成六大盈利模式。而产业地产起步较晚，仅有五大盈利点，尚未形成成熟盈利模式，成为制约产业地产发展的核心原因。
产业地产产品类型更细分多样，产业地产客户细分度非常高，所需配套资源、选址、建筑形态、后期园区服务、产业基金配套等都不一样，因此企业前期规划和产业定位，非常关键。
不同的企业，经营产业园区的方法也不尽相同，各有千秋。有的企业在市场中游刃有余，对入驻企业提供的服务无微不至；有的企业善于与合作衔接，能够提供大量的优惠政策。下面是两个比较典型的园区案例。
华夏幸福创立于1998年，主要业务分为产业园区和房地产开发。而产业园区业务包括产业新城和产业小镇，是华夏幸福的核心业务和竞争优势。华夏幸福旗下的产业园区主要集中在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。据统计截至2017年末，华夏幸福在中国境内共有53个产业园区，主要集中在京津冀与长三角地区，分别有14个和18个产业园区，其中在营10个园区，在营建筑面积约为9.62亿平方米。
而固安正是华夏幸福起步的地方。固安新城位于正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累计引进600多家企业，招商引资额超过1400亿元，约30家高校科研机构落户。园区主要产业包括新型显示(OLED)、航空航天、生物医药以及智能网联汽车等高科技产业。
在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作(即与社会资本合作)模式接受合作区域地方委托，与其签订长期性的的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。
这种上承，下接企业的开发商模式有效的补齐了地方模式中可能存在的短板，能够同时满足企业和地方发展的要求，实现企业的园区落地。
华夏幸福在固安的盈利主要是通过的购买服务，具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务、以及城市运营等。
入驻企业上缴费用成为园区收入，地方按照国家缴纳至地方财政后，按约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出，作为支付公司服务费用的来源。也就是说在开发建设方面，开发商是作为连接与入驻企业的中间人存在，而在盈利方面，是连接开发商与入驻企业的中间人，这样的合作关系既能够提高生产效率，也有效地帮助地方提高了综合实力。
同样地，华夏幸福也在园区内建设了房地产项目，有包括孔雀城、剑桥郡等共25个住宅项目，实现区域产业与人口的导入，提升区域粘性，星期二右眼跳是产业地产的合理补充与完善。华夏幸福也将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心，让房地产与产业园协同发展。房地产项目既满足了园区居民的居住需求，也让华夏幸福的投资成本得以快速回流。
值得一提的是，华夏幸福在固安区域提供的城市运营不只是一般城市管理人员能够提供的服务。教育体系从幼儿园到中学均有覆盖，为园区工作人员的子女教育提供了方便；医疗体系中有一家三甲医院(幸福医院)；文体休闲体系中建设有一座亚洲最大的室外自行车主题公园，另有图书馆与规划馆等文化场所；商业与商务体系也为居民工作与生活提供了极大的便利。除了产品市场与原材料，固安新城内部的大部分服务基本可以自给自足。
亿达成立于1984年，总部位于上海，在1998年涉足产业地产领域，开发大连软件园。凭借运营大连软件园的经验，又在接下来的近二十年中开发和运营了包括大连腾飞软件园、天津滨海服务外包产业园等15个城市30多个软件园区和科技园区。
大连软件园位于大连市老城区西南，于1998年奠基，是中国首个“官助民办”园区。截至2018年，大连软件园一期占地面积为3平方公里，已竣工面积63.7万平方米，出租率达94%。同时共引进企业800余家，创造了8万个IT岗位和数万相关行业岗位，拥有有效发明专利1300多个。
与固安产业新城有所不同，大连软件园的快速发展是依托单个行业的迅猛腾飞。大连软件园在1998年把握住了国际产业分工的趋势，以日本市场为主发展服务外包，吸引的日本企业包括松下、索尼、日立等巨头，带动了整个大连软件产业的兴起。在进入21世纪之后，又将IBM、HP、甲骨文等欧美公司引入园区，开拓了欧美市场。
在给大连带来大量的就业与税收收入的同时，大连也给予了大连软件园大量的优惠政策。包括对于重点或高科技企业实行10%-15%的所得税减免、用于研发的企业自用软件与出口创汇的高新产品零税率、技术相关服务与收入免征营业税、高水平人才便捷落户、补贴与企业励在内的优惠政策，让大连软件园内的企业得到了实惠，也因此得到了迅速的发展。这是与开发商的互信合作，也是官助民办模式的典范。
2017年，大连软件园搭建的人力资源服务平台全面开始运行。面向？80？余家入园企业提供了人才对接、人才培训、行业人才数据分享等对接服务。随后还推出“就业一公里”实训项目，面向企业，对接校园资源，针对即将毕业的大学生，提供就业前的培训，满足了园区企业的大量人才需求。
同时，园区行政事务平台为客户提供政策咨询、行政代办、项目申报等平台服务，而企业定制平台则就企业的个性需求提供支持，包括策划企业周年庆典、合作仪式，年会定制等服务。
细致化的服务提供能够满足企业的不同需求，也能通过企业的发展最终使得和开发商同时获益，是一石三鸟之计。
产业地产是以工业用地、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，从而满足服务企业、员工、等多方需求为主要内容的一种空间形态。房地产行业正在形成的新生态是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念。未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来的地产就是以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。产业地产未来仍然有很大发展空间，关键在于企业如何进行自身的定位、如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域进行重要的创新，从而提升他们未来的发展潜能。
中商产业研究院独创的“前置招商规划法”，把“招商”与“规划”作预见性操作，我们凭借近20年的产研积累和“中商产业招商大数据库”的海量数据，络终把招商和规划作为一个有机的整体来系统地考虑：在规划阶段研判产业定位时，不是关起门来循理论、套模型，而是会直接征询未来目标招商企业的入驻意向和具体需求，使产业规划与招商无缝对接，从而规划指导性强、实操性强、落地性强，招商实施有方向、有重点、有目标。
另外，中商在商界、及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系，有效助力客户成功。与众多商界、部门、产业投资者、科研院校、财经等接触，邀请他们参加我们的圆桌会议、行业论坛、研讨会等各项活动，分享和交流产业观点，提供项目资源对接服务。中商深知只有可落地实施的规划才是成功的规划，为此，与相关部委、行业专家、企业家等都保持了良好的互动，做到有规划有资源导入。
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